不動産投資

僕が新築マンション購入を断念した理由 初めての不動産購入物語5

こんにちはJOJOです! さて、前回のつづきです。池袋近くに気に入った新築マンションを見つけた僕たち家族は意気揚々と自宅に帰ってきました。

そして、人生初の自宅購入の前に、不動産会社を経営している義理の父(今後、僕にとって不動産投資の師匠となる。これから古狸師匠と呼ぶ)に連絡することになった。

別に購入資金を出してもらうつもりは無かったが、大きな買い物だし、一応不動産会社を経営している義理の父に一言の相談もなく決めるのも良くないと思ったからだ。

義理の父(古狸師匠)に相談の結果、驚くことに

夕飯を食べた後、妻から古狸師匠(妻の父)に気軽に電話しました。

妻「あのね、実は新築マンションを買うことにしたの。場所は池袋の近くの小竹向原駅。徒歩5分で、とても素敵な新築マンションなの。価格は5800万でちょっと予算オーバーなんだけど、なんとか支払えるかなと思って・・・」

隣で子供と遊びながら妻の会話を聞いていたのですが、徐々に妻の元気がなくなってきました。「はて?、何か気に障ることでも言われたのかな」と思っていると、いきなり電話口から古狸師匠の怒鳴り声が聞こえてきました。

古狸師匠「新築マンションを買うなんて絶対に許さん。もしどうしても買うんなら俺に意見をもとめるな! そして、マンションを買うような娘はもう家に帰って来るな!」

普段温厚な古狸師匠の声とは打って変わって、電話口からでもはっきりと分かる厳しい口調。

とうとう、妻は電話口で泣き始めました。ありゃりゃ。

別にマンションの購入資金を援助してもらうようにお願いしたわけでもなんでもない。単に事前に報告をしたかっただけ。それが、思わぬ古狸師匠の怒りを買ってしまった!

新築マンション購入を大反対する理由

妻も何度か古狸師匠を説得しようと試みたようだが、古狸師匠は新築マンションはダメの一点張り。とうとう根負けして電話を切ったようだ。

古狸師匠が新築マンション購入に大反対する理由は以下の通りでした。

新築マンションには不動産業者の利益がたっぷり乗っている

通常、新築マンションは大手不動産販売会社が代替的に広告を打ちます。つまり物件価格に宣伝広告費や営業マンの人件費がたっぷりと載せられて、それでも不動産会社が儲かるように価格設定されています。

そのため、新築マンションは購入した瞬間に、その価値は2~3割減少すると言われています。つまり、中古で売ろうとしても7,8割くらいの価格でしか売れないわけです。

資産価値が低い

これは新築にかぎらず、マンション一般に言えることなのですが、戸建に比べると資産価値が低くなってしまいます。その理由は、マンションは戸建と比べると土地と建物の割合では、土地の割合が少なくなってしまいます。土地は共有していますし、建物は鉄筋コンクリートなのでそもそも高いのです。

そのため、都内ですと土地と建物の比率はだいたい3:7くらいになることが多いようです。一方戸建だと土地と建物の比率は7:3。逆ですね。

重要な意思決定ができないリスクが高い

新築で購入するマンションだって、いつかは老朽化します。そのため、必ず将来的には大規模修繕が必要になります。その場合に、所有者の大部分が合意して、数千万~数億円する大規模修繕工事を意思決定しないといけません。

所有者の全員が合意するとは限りません。極端な話、所有者の半分がNOと言えば大規模修繕工事ができません。それはマンションの資産価値の減少をもたらします。

また、何十年か経って建て替えがしたいと思っても、建て替えの合意形成である2/3以上の賛成を取るのは至難の業です。

修繕積立金不足になることが多い

仮に大規模修繕工事を行うことになったとしても、その費用が足りないことが多いことがあります。特に、最近の新築マンションは価格が高騰しているため、少しでも購入しやすくするために月額の修繕積立金を抑えているケースが多いです。

8,000万円くらいするマンションなのに、修繕積立金が1万円未満のところも多いです。これでは、絶対に将来積立金が不足します。そして、結局は大規模修繕工事の度に100万円近い追加拠出金を求められることになるのです。

管理費を毎月支払う必要がある

これはマンションにお住まいの方からすれば当たり前かもしれませんが、戸建に住んでいる身からすると、とてももったいない支出です。管理費は毎月1.5万円~2万円くらい必要になります。夫婦だけや、子どもが小さい時は2万円くらいは余裕あるかもしれません。でも、子どもが大きくなって高い教育費がかかってくると、途端に家計に余裕がなくなります。

僕は二人息子がいるのですが、長男が中学受験真っ只中です。毎月の教育費だけで10万円くらいします。そんな時、毎月2万円の管理費はとてもキツイと思います。

駐車料金が発生する

また、マンションでは駐車場料金が別途必要になることがほとんどです。マンションの敷地は所有者のものであるにも関わらず、駐車料金を管理会社に支払わないといけません。これも古狸師匠が納得できないポイントのようです。

結局、新築マンション購入を断念

僕たち夫婦は単純に新築マンションの見栄えの良さやイメージだけで、マンション購入に踏み切ろうとしていましたが、古狸師匠の一喝によって、方針転換を余儀なくされました。

当初は僕自身も大家になるなんて夢にも思わず、不動産に関する知識はゼロに等しかったです。

今だからこそ、古狸師匠の言うことはよーく理解できるのですが、当時は僕たち夫婦には古狸師匠の言うことはあまり理解できませんでした。そのため、半ば無理矢理諦めました。ただ、今では、あの時、古狸師匠が止めてくれて本当に良かったと感謝しています。

あの時点では分かりませんでしたが、大家として自宅の他にアパート3棟を所有するようになって、区分マンションのデメリットを痛感するようになりました。

今では自宅、投資用ともに、区分マンションにはあまり魅力を感じません。

今の僕が、区分マンションにまったく魅力を感じない理由

幾つか理由を紹介します。

自分でコントロールできる余地が少ない

区分マンションは所有者が自らコントロールできる余地がものすごく小さいです。土地も建物も専有できませんし、リフォームする際にも必ず管理組合の許可を取る必要があります。

特に間取りの変更を伴うような大規模なリフォームの際には管理組合に反対されて、結局は思う通りのリフォームができないことも多いと聞きます。

また、玄関ドアやベランダはマンションの共有資産とみなされるので、自分勝手にリフォームできません。玄関ドアも交換できないなんて、なぜ?と思いますよね。

僕の弟は中古マンションを購入したのですが、床と壁を少し変更する簡単なリフォームするだけで、管理組合から許可を得るのに3ヵ月もかかったそうです。なんで自分の自宅を改修するのに、いちいち管理会社に許可を頂かないといけないんでしょうかね。

管理費が高すぎる

また、管理会社に支払う管理料も僕が「もったいない」と感じるポイントです。

僕が購入しようとした区分マンションの月々の住宅ローン返済は12万円にも関わらず、管理費は毎月2.5万円もかかる予定でした。戸建なら管理費はかかりません。まあ、その分自分で自宅の周りを掃除しないといけませんが、大して手間はかかりません。

ちなみに、僕が所有している都内のアパートですが、管理費は家賃の1.5%程度です。金額に直すと3棟で毎月3万円程度しかかかっていません。20部屋所有しているので、一部屋あたり1,500円です。本当はこれくらいの管理費のはずなんですが、その10倍以上も取られるのが普通です。何かおかしいですよね。

担保価値が少ない

区分マンションは土地の持ち分が少ないです。つまり、銀行から見た際に、資産価値が低くなります。

そのため、将来区分マンションを担保に銀行からおカネを借りようとしても、担保価値が少なくて必要な金額が借りれない可能性があります。

一生サラリーマンで銀行から借金をする必要がないなら問題ないですが、将来自分で事業を起こす予定の僕にとっては担保価値が低いことは、致命的です。そう考えると、本当に区分マンションを購入しなくてよかったと思います。

まとめ

まあ、当時の僕は大家になんてなろうとも思ってなかったし、そもそも不動産にあまり興味がありませんでした。そのため、不動産に関する知識はほぼゼロでした。まあ、僕だけでなく、自宅を買う前の世間一般のお父さんも似たようなものだと思いますが。

とにかく、僕たち一家は中古・新築両方にわたってマンション購入を断念することになりました。そして、仕方なく戸建を探す旅に出ることになったのです。

つづく

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