不動産投資

僕が不動産投資に一点集中する理由

こんにちはJOJOです! 世の中には沢山の投資手法があります。不動産投資はその中の一つでしかありません。

良く世の中では、株式、債券、不動産に資産を分配することこそが、資産運用の極意だと言われていますが、本当にそうでしょうか?

こうしたいわゆる投資ポートフォリオ(資産配分)という概念に対して、僕が感じていることを今回ご紹介したいと思います。

投資ポートフォリオとは

投資ポートフォリオとは、一般的に自分の資産を様々な種別の資産で組み合わせて持っておくということです。よく、卵は同じカゴの中に入れておくなと言われます。

例えば株式資産だけで構成しておくと、株価が好調な時は資産は早いスピードで拡大しますが、下落局面では自分の資産規模も一気に低減してしまいます。

そのため、自分の資産を株式、債券、不動産、金などと言った色んな種類の資産に振り分けて、下落局面でのリスクを減らすという戦略です。

一般的な投資ポートフォリオは不要だと思う理由

ただ、僕自身は一般的な投資ポートフォリオは不要だと考えます。つまり、不動産投資が好きであれば、不動産投資一本で良いと考えています。

現に、僕の資産配分は現金以外のリスク資産は全て不動産投資です。一部ゲーム感覚で新規公開株(IPO)にチャレンジしていますが、これは無料でできる宝くじだと考えているので、投資とは言えません。なによりも新規公開株に抽選で当たるまでは通常は現金で保持していますしね。

僕が不動産投資に集中している理由は、ノウハウとリソースを同じ種別の投資活動に振り向けたほうがリターンも大きいし、リスクも少ないと考えるからです。

一般的な投資ポートフォリオで言われるように、株式、債券、REIT、金といった様々なリスク資産に分散すると、一見リスクは低くなったようい思えます。

ただ、実際はリスクは増えているのです。

その理由は、株式、債券、REIT、金といった全てのリスク資産についての知見とノウハウを有し、第一線のライバル投資家達と対等に渡り合っていくのは一人の人間には無理だと考えるからです。

例えば大手証券会社ですら、株式、債権ではそれぞれ担当部門が異なります。株式のトレーダーは株式しかやりませんし、債券のトレーダーは債券しかやりません。それだけ必要とされる専門性が高いということです。

それを少しだけ投資を勉強した素人が複数のリスク資産を取り扱ったとしたら、専門家であるプロには絶対に勝てませんよね?

そのため、プロである機関投資家に対して、少しでもノウハウとリソースで劣る個人こそ、ポートフォリオにおけるリスク低減という考え方は敢えて捨てて、自分の得意な領域に一点集中すべきだと考えます。

そして、自分の得意な領域で知識、ノウハウ、人脈を作り上げて、ライバルたちよりも少しでも優位に立つことがゲームに勝つポイントです。

不動産投資にはプロが存在しない

そして、僕が不動産投資にリソースを集中するもう一つの理由が、不動産投資にはライバルとなるプロが存在しないという点です。

ここで言うプロとは、大手証券会社等の機関投資家のことを指します。

もちろん不動産を扱う会社の中には、大手ディベロッパーのように上場企業も沢山あります。

ただ、不動産投資という分野に限って言うと、個人と競合するような大手不動産投資会社は存在しません。大手不動産会社は売買や仲介こそすれ、賃貸経営は自分では行いません。個人やせいぜいファンドに売買する程度です。

その理由は、不動産売買に比べて、賃貸収入だけを拠り所とする不動産投資は旨味が少ない(=資金効率が低い)事業だからです。

そのため、賃貸経営に参加しているプレーヤーは基本的に個人が中心となります。しかも、その多くは先祖代々の土地を受け継いできた地主大家がほとんどです。

いくらサラリーマン大家が増えてきたからと言って、まだまだ大多数の大家は地主なのです。

地主の中には、大手アパート建設メーカーの言うがままに自分の土地にアパートを建設し、大家をやっている人たちも沢山します。

そんな方々の大半は、不動産経営に関してほとんど知識やノウハウを持っていません。基本的にアパートメーカーにサブリースして終わりです(もちろん、地主の方の中にも卓越したノウハウをお持ちの方もいますが、少数だということです)。

つまり、僕たち不動産投資家のライバルは、機関投資家が主体の株式や債券よりも随分と低いレベルだということです。

投資は基本的にゼロサム・ゲームです。誰かが勝てば、誰かが負けるシビアな世界です。そんな世界ではライバルよりいかに優位に立てるかが重要です。

不動産投資はまだまだライバルに勝ちやすいマーケットだと思います。

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