不動産投資をしている人の中にも自宅を購入している人は多いと思います。
ほとんどの人は住宅ローンを組んでいるのではないでしょうか。
僕自身も、住宅ローンを組んで自宅を購入しています。
別の記事にも書きましたが、僕自身は不動産投資家こそ、自宅を購入すべきだと考えています。
ただ、不動産投資をしていると、自宅を購入した時に使った頭金が手元にあったら、その分だけ収益物件を購入しておけばよかったと後悔している人もいるかもしれません。
それは、自宅は既に住宅ローンを組んだ銀行によって抵当権を設定されてしまっているため、収益物件を購入する時の担保に使えないからです。
僕自身もそう考えていて、たまに住宅を購入する際には、頭金を減らして全額ローンにしておけばよかったかなあと後悔することもありました。
ただ、今ではそう考えていません。その理由を述べたいと思います。
住宅ローンが残っていても自宅を収益物件購入の担保にできる
実は、銀行に抵当権がついていても、自宅を収益物件購入の際の担保にすることができます。
この事実を知ったのは、僕が自分が住宅ローンを組んでいる地銀に不動産投資の融資打診を行った際でした。
その時購入しようとしていた物件は築年数が古いため、物件自身の担保価値があまりありませんでした。
そのため、多額の頭金を入れるように要請されたのです。
ただ、その時には充分な額の頭金を用意することができませんでした。
すると、困り果てた僕をじっと側でみていた銀行の営業担当者がこう言いました。
「自宅を共同担保に入れてもらえれば、頭金の額を減らして融資できますよ」
え？ だって、自宅は既に住宅ローンの抵当権がついているから、担保に入れても意味ないでしょ？
そう思っていたのですが、どうやら実際は違うようです。
既に10年近く住宅ローンの支払いを進めていた自宅は残債がかなり減っています。
そのため、自宅の資産価値－残債を引いた担保価値が上がっているようなのです。
そのため、収益物件を購入する際に、共同担保として差し出せば、頭金の代わりになると言うのです。
つまり、住宅ローンが残っていても、自宅は担保として使えるのです。
ただし、収益物件の融資を申し込む金融機関で住宅ローンを組むことが必要
だた、僕が自宅を共同担保として利用できるのは、収益物件の融資を申し込んだ金融機関（地銀）と住宅ローンを組んでいた金融機関が同じだったからです。
これが違うと、共同担保として認めてもらえません。
だって、他の銀行が第一抵当権を持っている物件に、第二抵当権をつけてもほとんど意味がないですよね。
そのため、今後、不動産投資の融資に自宅を担保として活用する目的があるのなら、収益物件の融資をしてくれる銀行から住宅ローンを組むことをオススメします。
間違っても、都銀等のメガバンクで住宅ローンを組んではいけません。
規模の小さな不動産投資家がメガバンクから融資を受けるのは非常にハードルが高いです。
一方で、メガバンクで住宅ローンを借りることは簡単で、借り入れ金利も低いケースが多いです。
そのため、不動産屋さんに勧められるがままに安易にメガバンクから住宅ローンを借りてしまう人も多いと思います。
僕も最初はあまり意味も考えずにりそな銀行から住宅ローンを借りました。ただ、その後、固定金利に変更するためにたまたま、近所の地銀に借り換えをしました。これが結果的には良かったです。
不動産投資を目指していて、まだ自宅を購入していない人は、是非どの金融機関から住宅ローンを借りるほうが良いかをじっくりと検討してから決めたほうが良いと思います。
オススメnote（記事）
【首都圏】不動産投資向け金融機関 攻略マニュアル 2021年版
融資を制するものは不動産投資を制するといっても過言ではありません。首都圏にある金融機関の最新の融資条件を記事（23,500文字）にまとめました。
金融機関ごとに「借り手の属性、融資金額、金利、融資期間、相性の良い投資手法」を具体的に記載しています。
僕は今まで30行以上の金融機関で融資審査を申し込み、10行以上の金融機関から融資承諾を得てきました。その全ての経験と知識を記事に詰め込みました。
自信作ですので、ぜひ読んでみてください！
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しかも地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。
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