不動産投資

不動産投資の成長ステージによって最適な投資手法が異なる理由を説明します!

こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。

不動産投資と一言に言っても、やり方は千差万別です。

中古の区分ワンルームマンションから小さく始める人もいれば、数億円もするRCの一棟モノを買い増すやり方もあります。

ただ、一概にどの投資手法が正しいとは言えないのが不動産投資の面白いところです。

なぜならば、それぞれの投資手法にはメリットとデメリットがあるからです。

そして、不動産投資の成長ステージごとに、最適な投資手法は異なってきます。

結論を先に言うと、次のステージがあります。

  • 初期ステージ:キャッシュフロー重視の地方高利回り物件を購入する
  • 中盤ステージ:新築・築浅物件を買い増し、減価償却費を高め、デットクロスを回避する
  • 最終ステージ:資産価値の高い都心物件にシフトする

今回は、各成長ステージごとに、どのような投資手法が適しているのかを初心者向けにわかりやすく解説したいと思います。

初期ステージでは、キャッシュフロー獲得を重視

不動産投資でも、最初のステージでは、キャッシュフローを稼ぎ出すことが第一目標になります。

それは、物件を買い増すためには、何はともあれ手持ち現金が必要になるからです。

そのため、不動産投資の初期ステージでは、どうしてもキャッシュフロー重視の物件がターゲットになります。

キャッシュフローが多く稼げる物件とは、高利回りで長期融資が取れる地方の中古RCや、都心にある高利回りの築古木造などです。

このような物件はいずれも高利回りのため、上手く融資が組み立てられれば毎月のキャッシュフローが大きくなります。

一方で、キャッシュフローを増やすためには、ある程度の頭金を入れることも大切です。

融資が緩かった数年前までは、フルローン・オーバーローンで物件を取得する人が多かったです。

ただ、そのような買い方をされた方は十分なキャッシュフローを確保することができていません。

毎月の家賃が100万円もあるのに、キャッシュフローが月10万円程度しかない人も大勢いました。

このようなケースですと、一棟目は購入できますが、次を購入するための資金が貯まりません。

また、今のように不動産投資向け融資が厳しくなると、フルローンはでなくなります。

そうなると、2棟目を購入することができなくなってしまいます。

そのため、できれば頭金をある程度入れて、毎月のキャッシュフローが十分に出る水準を目指しましょう。

できれば毎月のキャッシュフロー比率(家賃収入に対する手残り現金比率)は40%を目指したいところです。

このように不動産投資の初期ステージでは、まずはキャッシュフローを増やす。そして、次の物件を買い増すための頭金を貯めることが重要になります。

ある程度の資産規模になった後は、新築も組み入れよう

ある程度の資産規模になってくると、重要視する視点が変わってきます。

例えば資産規模が増えてきて、順調に黒字経営を続けていると税金の支払額が大きくなってきます。

キャッシュフロー重視で、中古のRCや木造ばかりを購入していると、早々にデッドクロスに陥る可能性が高くなります。

デッドクロスとは、減価償却費が少なくなってきて、会計上の収支は利益が出ているのに、それ以上に納税額が多くなって税金の支払いができなくなることです。

つまり、黒字倒産の危機ですね。

このようなデッドクロスに陥るのを避けるためには、減価償却費の割合を常に一定の水準に保っておく必要があります。

そのためには、減価償却期間が少ない中古物件の他に、新築や築浅物件を自分のポートフォリオの中に組み入れることによって、減価償却費を増やすことができます。

資産価値の高い都心の物件も有効

また、不動産投資の規模を拡大するためには、手持ちの所有物件を売却し、一旦現金化することも重要です。

借り入れ残高が順調に減ってきた物件を売却すると、まとまった売却益を得ることができます。

こうして、手持ち現金を数千万単位に増やすことで頭金を増額し、より一層規模の大きな物件に組み替えることが可能のなります。

そうして、レバレッジを利かせて更に大きな収益を上げることができるようになります。

そのため、所有物件を売却することはとても重要なのですが、実は投資初期段階に適している築古の地方RC物件は売却には不利です。

なぜならば地方RC物件は、土地よりも建物の比率のほうが高いため、資産価値の目減りスピードが高いからです。

土地は基本的に価値は下がりませんが、建物は経過年数に応じて価値が減少します。

そのため、建物の比率が高い地方RCは都心の物件に比べると資産価値が減少しやすいです。

つまり、売却する時に価格が低くなってしまうということです。

よって、売却を視野に入れるステージになってくると、いかに資産価値の目減りが少ない物件=売却時に高値で売れる物件をポートフォリオに組み入れるかが重要になってきます。

資産価値が高い物件はズバリ都心の物件です。

都心の物件は土地の割合が多く、更に土地の価格上昇というプレミアムまで得られる可能性があります。

そうすれば、売却時に大きな売却益を得ることができるのです。

よく成功した先輩大家さん達が地方の高利回り物件から都心の新築物件にシフトしてくるのはこういった背景があるからです。

売却を繰り返して、資産規模を拡大するためには、高値で売れる都心の物件が最適なんですね。

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換金しやすい小規模物件を持つ

一方で、賃貸経営を長年続けていると、様々な出費に遭遇します。

一番大きいのは、建物の大規模修繕費用です。

大型のRCとかですと、外壁と屋上防水工事をするだけでも数千万円の出費になることも珍しくありません。

そのため、急に現金が必要になることも多々あります。

手持ちの現金が無い場合には、所有物件を売却して手持ち現金を増やすことになります。

この場合に、売却しやすい物件を持っていることは強みになります。

具体的には、投資家、一般の実需向け両方に売却できる区分マンションや戸建といった小規模物件をポートフォリオに持っていると良いでしょう。

これらの小規模物件であれば、イザとなればすぐに買い手を探すことができます。

地方の大型RCともなると、半年くらい不動産ポータルサイトに乗せてもまったく買い手がつかないことも多いです。

それに比べると戸建や区分マンションは売りやすいです。

こうして、イザという時のために換金しやすい小規模物件を幾つかポートフォリオの中に組み込んでおくことが重要です。

まとめ

このように、不動産投資には、「新築 vs 中古」、「都心 vs 地方」、「一棟モノ vs 区分(戸建)」とそれぞれ性格が異なる投資手法が存在します。

そして、不動産投資のステージによって、ふさわしい投資手法は変わってきます。

それぞれの投資手法の特性を理解し、自分の成長度合いに応じて、投資手法を柔軟に変化させることが大事です。

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