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新生スルガ銀行の不動産投資用ローンを徹底解説! 東京の不動産価格は上昇し地方は下落する

こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。

スルガ銀行が不動産投資向け融資を再開しました!

スルガ銀行は2018年に不正融資が発覚して以来、不動産投資向け融資をストップしていました。

融資を再開するのはちょうど1年ぶりくらいですね。

昨今不動産投資向けの融資はめっきり厳しくなる中で、久しぶりに明るいニュースです。

今回は、新生スルガ銀行のアパートローンの概要を紹介しながら不動産投資に与える影響について解説してみたいと思います。

旧スルガ銀行の融資実態

不正融資が発覚するまでのスルガ銀行による不動産投資向け融資を念のために復習しておきたいと思います。

旧スルガ銀行の融資は次の特徴を持っていました。

  • 年収700万円以上の高属性会社員が対象
  • 日本全国の一棟ものRC/鉄骨マンションが対象
  • 築年数が古くても30年の長期融資
  • 頭金なしフルローン・オーバーローン
  • 融資までの審査スピード早い(約2週間)
  • 金利4.5%と高金利

アベノミクスが開始した2012年から不正融資が発覚した2018年までの間で、スルガ銀行は破竹の勢いで不動産投資向け融資を拡大してきました。

年収が700万円以上ある高属性の会社員には、どんな築古のボロマンションでもフルローン・オーバーローンを出していました。

建前上、投資家は頭金1割を拠出する必要があったのですが、不動産屋とスルガ銀行の営業マンがグルになって投資家の貯金通帳を偽造することで実際はフルローン・オーバーローンを連発していました。

そのため、スルガ銀行の融資をきっかけに不動産投資を始めるサラリーマン投資家が急増し、不動産投資ブームを巻き起こしました。

高属性のパイロットや外資系企業勤務のエリート会社員の中にはスルガ銀行の融資を使って1-2年で10億円近くの収益不動産を購入した人が沢山いました。

まさに不動産投資ブーム(バブル)を主導したトップランナーだったわけです。

ところが、かぼちゃの馬車シェアハウスを提供していたスマートデイズの経営破綻をきっかけにスルガ銀行による不正融資が発覚しました。

そして、2018年10月に金融庁から不動産投資向け融資の業務停止命令が出されました。

スルガ銀行の不正融資については次の記事に詳しく書いています。

スルガ銀行の不正融資が顕在化 そろそろマジで不動産投資ブームが終わるかもねこんにちはJOJOです! シェアハウスへの不正融資が明るみになり、最近話題のスルガ銀行。 とうとう一般の中古マンション融資に...

新生スルガ銀行のアパートローン概要

不動産投資向け融資を停止していたスルガ銀行が帰ってきました!

新生スルガ銀行によるアパートローンの概要は次の通りです。

変更点がより明確にわかるように新旧両方の情報を載せておきます。

本人属性 年収700万円以上の会社員のみ。 属性問わず。自営業者もOK。
対象エリア 全国 東京
建物構造 RC/鉄骨マンション 構造問わず(木造もOK)
金利 4.5% 2.0-3.0%
融資期間 耐用年数オーバー可能 耐用年数以内
(木造で劣化等級取得していれば+α)
相性の良い物件種別 築古高利回り 新築・築浅
融資審査で重視するポイント 会社員の年収(会社員の個人保証を重視) 物件自体の収益力
投資家の経験やスキル

『あれ、前と全然違うじゃん・・・』

このように感じた人も多いと思います。

特に一番大きな変更点は次の2つですね。

  • 対象エリアは東京のみ
  • 新築・築浅メイン

昔のスルガ銀行といえば、地方の高利回り築古マンションに対する融資を得意としていました。

地方・築古というリスクの高い収益物件に対して融資を行う代わりに、高金利で貸し出して高収益を上げるのがスルガ銀行のビジネスモデルでした。

それが打って変わって東京・新築。

一番リスクの少ない収益物件にだけ融資を行うというなんとも保守的な方針です。

あれだけ金融庁からガッツリと監視されたら、このようなコンサバな融資方針に変更せざるを得ないのかもしれませんね。

新生スルガ銀行のポジショニング

新生スルガの立ち位置(ポジション)を他の金融機関と比較してみました。

新生スルガの融資エリアである東京にはライバルの金融機関が多数ひしめいています。

そして、新生スルガ銀行のポジションは信用金庫とオリックス銀行と競合します。

ライバルその1 信用金庫

新生スルガ銀行は本人属性は問わないと言っています。

つまり自営業のような属性の低い方から高属性の会社員まで誰でも融資対象になります。

これは以前は年収700万円以上の高属性の会社員だけしか融資対象にしていなかったことを考えると大きな前進と言えます。

ただ、自営業もしくは年収500万円クラスの低~中属性層に対しては、信用金庫が得意としている領域です。

信用金庫の貸し出し金利は2.0%~3.0%と新生スルガ銀行とほぼ同じです。

そのため、この低~中属性層に参入するとなると、信用金庫とガチンコで競合することになります。

ただ、現在どの信用金庫も不動産投資向け融資を絞っています。

信用金庫のスルガ銀行と呼ばれていて、首都圏の不動産投資向け融資に積極的だった西武信用金庫も今は融資を手控えています。

西武信用金庫も反社会的勢力への融資が発覚して金融庁から業務改善命令を出されちゃいましたからね。

また、信用金庫は信用金庫法によって営業エリアが非常に限定されています。

基本的には東京の物件を買う場合、東京に住んでいる人しか信用金庫から融資を受けることができません。

神奈川県に住んでいる投資家は信用金庫を使って東京の物件を購入することができないのです。

一方でスルガ銀行は支店がある全国の投資家を融資対象にすることができます。

地方に住んでいても東京で収益物件を購入したい投資家は日本中にいます。

そのような投資家に対してはスルガ銀行は頼もしいパートナーになるのではないでしょうか。

ライバルその2 オリックス銀行

年収800万円以上の高属性会社員層をターゲットとする場合、新生スルガ銀行はオリックス銀行と競合します。

オリックス銀行は首都圏での不動産投資に非常に積極的です。

一棟モノのアパートやマンションに対して融資を受けるためには年収800万円以上の会社員であることが必要ですが、この基準さえクリアできれば比較的簡単に融資が出ています。

基本的に頭金を1割出すことを求められますが、既に賃貸経営の実績がある投資家にはフルローンも出しています。

オリックス銀行の貸し出し金利も1.975%~2.5%とほぼ新生スルガ銀行の金利と同じです。

またオリックス銀行は首都圏に住んでいる投資家を中心に融資を出しています。

そのため、スルガ銀行が首都圏の投資家を相手にする場合は、オリックス銀行は強力なライバルになるでしょう。

金利、融資期間、物件エリアがほとんど同じですからね。

ただ、オリックス銀行は会社員の個人保証を重視するため、会社員年収の10倍までしか融資をしてくれません。

そのため、既にオリックスの融資枠を使い切ってしまった投資家にとってはスルガ銀行は有り難い存在になるでしょう。

オリックス銀行では次の融資を受けられない人でも、スルガ銀行に融資を持ち込めば追加融資を受けることが可能になるからです。

今後は、東京で収益物件を購入する高属性会社員は、オリックス銀行とスルガ銀行の両方の融資枠を使えるようになります。

その点では、規模の拡大がしやすくなったと言えると思います。

新生スルガ銀行が使える人

新生スルガが使えるのは次の条件に該当する方です。

  • 東京で新築・築浅の収益物件を購入したい人
  • 自営業者もしくは高属性会社員
  • 賃貸経営の実績がある人

新生スルガは本人属性は問わないと言っていますけど、東京のような高価格帯の収益不動産を購入できるのは収入が高い層に限定されます。

そのため、対象者は会社経営者のような自営業者もしくは高属性会社員になるでしょう。

また、新生スルガは投資家の賃貸経営に関する実績やスキルを重視すると言っています。

旧スルガは賃貸経営の実績がまったくない初心者に積極的に融資していたので、まったく真逆ですね。

そのため、残念ながら初心者の方は新生スルガを使うのは厳しいでしょう。

今後の不動産投資に与えるインパクト

新生スルガが不動産投資向け融資を再開したことによって、次の2つの影響があると考えます。

  • 東京の収益不動産の価格は少し上昇する
  • 地方の収益不動産の価格は大きく下落する

東京の収益不動産の価格は少し上昇する

新生スルガの参入によって、東京の収益不動産に融資を行う金融機関が増えることになります。

融資を出してくれる金融機関が増えてくれば、購入できる投資家の数も増えるため、収益不動産の価格は上昇します。

もちろん新生スルガ銀行の融資基準は前ほど緩くないため、購入できる投資家の数が急増するわけではないと思いますが、一定の属性以上の投資家にとって追い風であることは確かです。

その結果、東京の収益不動産の価格は緩やかに上昇するのではないでしょうか。

地方の収益不動産の価格は大きく下落する

東京と対照的に、地方の収益不動産価格は今後大きく下落します。

いままで首都圏在住の投資家が地方の築古一棟マンションを購入する場合は、スルガ銀行で融資を受けることが唯一の選択肢でした。

それ以外にも東京に支店を持つ一部の地方銀行が東京の投資家に融資をするという事例はありましたが、あくまでも少数派です。

その例外的に融資を出していた地銀も今では東京の投資家に対する融資の扉を完全に締めています。

そのため、現時点で地方の収益物件を購入できるのは地方在住の投資家だけです。

地方在住の投資家であれば、地元の地銀や信用金庫から融資を受けてることができますからね。

ただ、地方在住の投資家は数が限られています。

皆様もそうだと思いますが、ほとんどの投資家は首都圏や大阪のような大都市圏に住んでいます。

そのような投資家は地方の地銀から融資を受けることができません。

そしてスルガ銀行が地方での不動産投資向け融資から完全撤退することが判明した今、地方の収益物件を購入できる投資家がほとんどいなくなってしまいました。

その結果起きることは、地方の収益不動産価格の急激な下落です。

過去にスルガ銀行から融資を受けて地方の築古マンションを購入した人は大勢います。

中には、不動産会社に騙されて割高な物件を購入した人も大勢います。

このような方々は購入後に賃貸経営に行き詰まっています。

毎月の給料から借金返済を補填している人も珍しくありません。

つまり、売れるものなら、地方物件を手放したいと考えている投資家が沢山いるということです。

ただ、地方物件に融資をしてくれる金融機関がほとんど無い今、売りたくても買い手が見つかりません。

そのため、このような方々はスルガ銀行が地方物件への融資を再開するのを心待ちにしていたに違いありません。

しかし残念ながらスルガ銀行は地方物件への融資から完全に撤退しました。

そうなると、残るは地元の投資家に販売するしかありません。

ただ、東京の投資家と違って相場を熟知している地元の投資家は割高な値段では絶対に買いません。

そのため、かなり価格を下げないと地方物件の買い手を見つけることは難しいでしょう。

地方物件を所有している人の生存戦略

以前スルガ銀行から融資を受けて高値で地方物件を購入してしまった方の生存戦略は2つです。

  1. できるだけ早いうちに売却する
  2. 融資情勢が回復するまで長期保有する

できるだけ早いうちに売却する

多少の損切りをしてでも売却できる人はさっさと手放してしまった方が良いと思います。

スルガ銀行は地方物件の融資から撤退しましたが、地方の地銀・信用金庫の中にはまだ不動産投資に対する融資をしている金融機関が存在しています。

そのような金融機関を使える地元の投資家に販売するという可能性はまだ残っています。

残債以下の価格でしか売れない場合は、売却の際に手持ち現金を入れて金融機関の抵当権を外してもらう必要があるかもしれません。

ただ、手持ち現金を投入したとしても、早めに手放すのが良いと思います。

消費税増税を行う日本の景気は確実に減速していきます。

また、米中貿易戦争が始まって以来、世界経済も失速傾向にあります。

アメリカ、ヨーロッパが相次いで再び利下げ・金融緩和へと舵を切り始めました。

今後、景気後退が本格化し始めると、地元の地銀ですら融資を出さなくなる可能性が濃厚です。

そのため、まだ融資を出す金融機関があるうちに売却しておいた方が良いと思います。

まだ売却するかどうか決めていない人も、一度、不動産会社から売却査定を取ってみると良いと思います。

売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueに依頼することをオススメします。

このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。

参加している不動産会社

  • 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)
  • 住友不動産販売
  • 三菱地所ハウスネット
  • 野村の仲介(野村不動産)
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産

売却するなら、絶対に大手不動産会社に依頼したほうが良いです。

それは買い手の心理を考えるとわかります。

初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。

そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。

また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。

『自分の物件がいくらで売却することができるのか?』を把握しておくことは投資家にとって大切です。いざとなったら、すぐに売却に動けますからね。

そのため、僕はすぐに売却するつもりがない物件も定期的に査定に出しています。

すまいValueならたったの60秒で一括査定ができるので、とても便利です。

カンタン一括査定依頼する>>すまいValue

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融資情勢が回復するまで長期保有する

売却したくても売却価格が残債を大きく下回ってしまう場合は売却ができません。

その場合は、将来的に融資情勢が回復し不動産価格が上昇に転じるまでじっと保有し続けるしかありません。

幸い金融機関の融資情勢は数年すれば変化するものです。

それまでの間、賃貸経営を続けながら残債を減らし続けましょう。

ただ、売却を検討している方の中には賃貸経営に行き詰まっている人も多いと思います。

そんな方はまずは現状の経営を改善することが大切です。

数ある経営改善施策の中で一番効果があるのは金利の引き下げです。

スルガ銀行で融資を受けて地方物件を購入した方の中には4.5%もの高金利を支払い続けている人も多いと思います。

まずはより低い金利で借り換えできないかを検討してみましょう。

その場合、住宅ローンの借り換え専用サービスであるモゲチェックを利用するのがオススメです。

不動産投資向け融資が厳しい今、借り換えに応じてくれる金融機関を探し出すのは非常に大変です。

モゲチェックは全国で124の提携金融機関があり、投資家に代わって各金融機関に借り換えの打診を行ってくれます。

僕もモゲチェックで所有物件の借り換えを申し込んでみましたが、築古のアパートにも関わらず金利1.575%の借り換え提案がきました。

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まとめ

スルガ銀行が融資を再開しましたが、以前とはまったく異なる融資条件になりました。

その結果、東京の収益不動産の価格は上昇し、地方の価格は下落していくと思われます。

つまり日本においても不動産価格の2極化が進行していくことになります。

引き続きスルガ銀行を含めた金融機関の融資情勢についてはウオッチしていきたいと思います。

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