こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
『コロナで賃貸住宅の空室が増えてきた。これ以上空室が増えたら、賃貸経営を続けていけるかどうか不安』
コロナで空室が確実に増えてきましたね。
僕は東京23区でアパート経営を行っているのですが、今年の9月以降退去ラッシュです。
全部で32戸賃貸に出してますが、9,10,11月の3ヶ月間で合計5件の退去が発生しました。
3ヶ月で5部屋同時に空くのは賃貸経営歴8年の僕にとって初めての経験です。
しかも一回退去があると、次の入居者が決まりません。
そのため、空室がどんどん積み上がっている状態です。
正直困っています。
空室が増えると家賃収入が減ります。
銀行から融資を受けて不動産投資を行っている方も多いと思いますが、家賃収入が減ったからといって返済額は減りません。
そのため、空室が増えてくると、『無事に返済できるだろうか・・・』と不安な気持ちになりますよね。
特に不動産投資を始めたばかりで戸数が少ない状態では、一部屋空室が出るだけでキャッシュフローが赤字になることも珍しくありません。
そのため、これ以上空室を増やさないために対策を行う必要があります。
ただ、空室対策を行う前に、コロナによって空室が増えている原因を冷静に把握する必要があります。
正確な原因もわからずデタラメな空室対策しても意味ないですからね。
管理会社から言われるがままに設備の増強やリフォームをしても、管理会社と工務店が儲かるだけです。
そこで、今回はコロナによって空室が増えている要因を詳しく分析していきます。
- コロナが賃貸物件の空室を増やしている原因を知りたい方
- 最新の賃貸市場の動向を知りたい方
- 空室が増えている今、不動産投資家が取るべき対策を知りたい方
空室が増えている要因は2つに分けることができます。
- 賃貸住宅の供給増加
- 賃貸住宅の需要減少
現在空室が増えているのは賃貸住宅の供給が増えているにも関わらず、需要が減少しているからです。
賃貸住宅の供給増加
賃貸住宅の供給増加の要因は次の2つです。
- 新築マンション・アパートの増加
- 民泊から普通賃貸への転換が加速
新築マンション・アパートの増加
今、東京や名古屋といった大都市を中心に賃貸用の新築マンション・アパートの大量供給が続いています。
スルガ銀行の不正融資問題があってから地方の地主が建てる新築アパートの供給は減っているのですが、その代わりに投資家へ販売する目的で不動産業者が建てる新築マンション・アパートが急増しているのです。
この投資家向けの新築マンション・アパートの供給が増えている理由としては、金融機関の融資姿勢の変化があります。
3,4年前は中古物件にも融資を出す金融機関がたくさんありました。
例えばスルガ銀行は地方の築古RC/鉄骨マンションに積極的に融資を出していたのは有名ですね。
ただ実際はスルガ銀行以外の地銀・信金も築古物件にバンバン融資を出していました。
建物の法定耐用年数をオーバーした築30年超えの木造アパートにもフルローンが出る時代でした。
それが2018年のスルガショック以降、ほとんどの金融機関が中古物件への融資姿勢を厳格化しました。
以前は耐用年数を大きく超えた借入期間を設定してくれていた地銀・信金が厳密に耐用年数以内でしか融資を出してくれなくなりました。
例えば築30年の鉄骨造マンションに融資を受けようとすると、借入期間は残存耐用年数と同じ4年となります。
借入期間4年ということは、毎月の返済額がべらぼうに高くなります。
これではほとんどの物件でキャッシュフローが赤字になります。
自然と地銀・信金を使って中古物件を買う投資家が減っていきました。
ただ、世界中の中央銀行が相変わらず金融緩和を継続しているため（特にコロナ以降は更に大規模な金融緩和を実施中）、世の中はカネ余りの状態です。
株高で儲かった機関投資家や富裕層の不動産投資熱は以前高いままです。
その結果、融資が出やすい新築へのシフトが起こりました。
新築のRC/鉄骨マンションであれば、たいていの金融機関から借入期間30年以上の融資を受けることができます。
新築の木造アパートであっても、劣化等級2級以上を取得すれば借入期間を法定耐用年数以上の30年に設定してくれる地銀・信金も増えました。
借入期間30年という長期の融資を受けることができれば、中古に比べて利回りが低い新築でもキャッシュフローを出すことができます。
そのため、首都圏のエリートサラリーマン投資家を中心に、新築マンション・アパートが大人気になっています。
この現象に目をつけた不動産業者は都内を中心に新築マンション・アパートを大量に建設するようになりました。
その結果として、大量の新築マンション・アパートが市場に供給されている状況となっています。
民泊から普通賃貸への転換が加速
コロナで外国人観光客がいなくなりました。
コロナ前は民泊で儲けていた投資家は沢山いました。
普通賃貸の不動産投資より民泊のほうが圧倒的に利回り高かったですから。
例えば都内の投資用区分マンションの利回りは5%程度ですけど、民泊に転用すれば利回り15%以上狙えましたからね。
そのため、民泊に適した駅近立地にあるマンションのオーナーの中には、退去が出る度に普通賃貸をやめて民泊に転用した人が大勢いました。
自ら旅館業の免許を取って民泊運営を行っていた人もいますし、民泊運営希望者向けに相場の1.5倍くらいの家賃で貸し出している人もいました。
僕はコロナ前に民泊系のサロンに入会してたことがあるのですが、民泊投資家の方々がめちゃくちゃ羽振りが良くてびっくりしました。
大家の会の懇親会は大手チェーンの居酒屋で行われることが多いのに対して、民泊サロンの懇親会の会場は築地の回らないお寿司屋さんとか、青山のフレンチレストランでした。
本当にコロナ前は民泊バブル状態でしたね。
外国人観光客に人気の浅草や東京スカイツリー近くだと、賃貸マンションの大半は旅館やホテルに転用されていた気がします。
それがコロナの感染拡大で、外国人観光客需要が消失しました。
そして民泊を撤退する人が相次ぎました。
転貸で民泊していた人はマンションオーナーに部屋を返すだけで良いのですが、返されたオーナーは困りますよね。
だって、それまで相場の1.5倍の賃料で貸せていたわけですから。
ただ、空室にしておくわけにはいかないので、マンションオーナーは民泊事業者が撤退した部屋を普通賃貸に転換していっています。
その結果、駅近の好立地のマンションの賃貸供給が一気に増加しています。
今まで都心の駅徒歩5分以内のマンションは結構な確率で民泊に利用されていたので、賃貸住宅が不足していました。
それがコロナ禍で逆転して、都心の駅近マンションの賃貸物件が供給過剰になってます。
賃貸住宅の需要減少
次に賃貸住宅の需要が減少している要因を見ていきましょう。
要因は3つあります。
- 外国人向け賃貸需要が消失
- 企業業績悪化＆テレワーク普及により、実家に戻る単身社会人が増加
- オンライン講義により、実家に戻る学生が増加
外国人向け賃貸需要が消失
総務省によれば１０月も東京都からの転出者数が転入者数を２７１５人上回り、４カ月連続で転出超過となったようです。
簡単にいうと東京に入ってくる人の数よりも、東京を出ていく人の数の方が多かったということです。
東京を出ていく人には様々な理由があると思いますが、僕が一番インパクトが大きいと考えるのが外国人の転出です。
都道府県別みると、東京に住んでいる外国人の数は最大です。
そして、コロナをきっかけに日本を離れて母国に帰国してしまった外国人は膨大な数に上ります。
特に欧米系企業の駐在員のような所得の高い人達は一斉に日本を脱出しています。
コロナの大規模感染が生じている欧米では完全テレワークを実施している企業も大勢あります。
どうせ仕事はテレワークで行えるのでしたら、わざわざ外国にいる必要はありません。
母国で家族と一緒に生活した方が快適に決まってます。
そのため、外資系企業の駐在員の多くは母国に帰国しています。
その結果起きているのが、六本木や青山といった都心の高級賃貸マンションでの空室増加です。
六本木や青山の高級賃貸マンションは外資系企業が自社の駐在員用の社宅として借り上げているケースも多いです。
それらの需要が消失した結果、空室が急増しています。
これらの高級賃貸マンションは日本人が自腹で住めるような家賃じゃありません。
月の家賃が100万円を超える部屋もゴロゴロ。
そのため、外国人駐在員がいなくなると、誰も住めないのです。
その結果、東京では山手線の外の住宅地よりも、都心の高級エリアの方が空室が増えているという今までとは真逆の現象が起きています。
また、外資系企業の駐在員に比べると収入が多くない技能実習生も同じく日本を離れてしまってます。
彼らの多くは母国に住む家族に仕送りするために、家賃安いシェアハウスに住んでいました。
この外国人技能実習生達も母国に帰ってしまっているため、都内のシェアハウスもガラガラの状態になっています。
そのため、外国人入居者に頼っていた高級賃貸とシェアハウスは現在苦境に立たされています。
企業業績悪化＆テレワーク普及により、実家に戻る単身社会人が増加
最近は実家に戻る単身社会人が急増しています。
僕のアパートでは最近5件の退去があったのですが、全てこの『実家に戻る単身社会人』のパターンでした。
単身社会人の方が一人暮らしをやめて実家に戻る理由は2つあります。
１つ目は会社の業績悪化にともなう生活不安です。
飲食、旅行、ホテル、アパレル業界など、コロナをきっかけに業績が悪化している企業はたくさんあります。
多くの企業では冬のボーナス減額やカットが行われています。中には航空会社のように月給カットにまで踏み込む企業もあります。
そのような企業に勤めている会社員は将来の生活に不安を覚えています。
将来のために節約しようと考えた時に、真っ先に削れるのが家賃です。
特に通える範囲に実家がある単身者の場合、実家に戻れば家賃ゼロです。
また、企業の業績が悪化し、借り上げ社宅を解約する動きも出てきました。
社宅がなくなれば家賃補助もなくなります。
補助がなければ家賃の高い東京で一人暮らしできない人も大勢います。
こうして経済的な事情で一人暮らしを断念して実家に戻る社会人が増えています。
単身社会人の方が一人暮らしをやめるもう一つの理由はテレワークです。
外資系企業やIT系の企業の中には完全テレワークに移行した会社も少なくありません。
そうなると一日中家の中にこもることになります。
一日中家でテレワークしているとかなりの孤独を感じます。
もちろんweb会議等で同僚や上司と会話はするのですが、オフィスにいる時と違って雑談がほとんどありません。
仕事の用件だけ話し終わったらさっさとweb会議を終了することがほとんどです。
雑談するためだけにweb会議設定するのも気が引けますしね。
そのため、テレワークでは孤独を感じている人の割合が増えているそうです。
この社員の孤独感に危機感を覚えて、わざとweb会議の冒頭で雑談をすることを推奨している会社も少なくありません。
僕も完全テレワークなのですが、家族がいるおかげで何とか孤独を感じずにすんでいます。
もし自分が独身で完全テレワークに移行していたら孤独でメンタルやられていたと思います。
そのため、完全テレワークに移行した単身者の中には家族とのつながりを求めて実家に戻るケースが増えています。
特に女性に多い印象です。
オンライン講義により、実家に戻る学生が増加
コロナが感染拡大してからずっとオンライン講義のみという大学も少なくありません。
オンライン講義だけであれば、大学の近くに住んでいる必要はありません。
そのため、一人暮らしのアパートを引き払って実家に戻る学生の数が増えています。
特に、頑張れば何とか大学に通える距離に実家がある学生は一人暮らしをやめて実家に戻るケースが多いようです。
彼らはコロナの感染拡大が収束し、通常授業に戻ることになっても何とか実家から通学できるため、一人暮らしをやめるハードルは高くないようです。
一方で実家が地方にあり、東京のアパートを引き払ってしまうと完全に通学不可の学生の方が意外と東京に留まっている印象です。
実家に戻るにしても、アパートの契約は継続したままにしている学生も多いです。
ただ、東京の大学に通う大半の学生は首都圏出身者です。
頑張れば通学できる範囲に実家にある学生の数も多いでしょう。
そのため、学生が主な入居ターゲットである賃貸物件では急激に空室が増えています。
今後の賃貸市場の予測
このように賃貸需要の供給は増えているのに、需要が急減しています。
正直、僕たち不動産投資家には厳しい時代です。
では、今後賃貸市場はどのように変化していくのか予測してみたいと思います。
2021年上期(9月）まで：空室は増え続ける
残念ながら来年（2021年）の9月までは賃貸住宅の空室は増え続けるでしょう。
最大の理由はコロナの感染拡大が収まるのが早くても来年9月くらいだからです。
ファイザーやアストラゼネカといった大手製薬会社が次々とコロナワクチンを発表していますが、僕たち一般人の手に届くようになるのは早くても2021年の6月以降と言われています。
それまでは医療関係者や高齢者のような感染リスクが高い人達に優先的に投与されます。
2021年6月以降徐々にワクチン接種が始まったとしても、感染者数が減ってくるのは少し後でしょうから3ヶ月後の9月くらいと予想しています。
そのため、2021年の9月まではテレワークまたはオンライン講義を継続する企業や大学も多いのではないでしょうか。
実際に既にフェイスブックやgoogleといったIT企業大手は2021年6月まではテレワークを継続すると表明しています。
同様に大学もオンライン講義を2021年上期までは継続するところが多いでしょう。
こう考えると、2021年9月までは単身用物件を中心に空室が増え続けると考えています。
2021年10月以降：空室増加に歯止めがかかる
2021年10月にはコロナの感染拡大が収束している可能性が高いため、多くの企業で出社スタイルの勤務形態が解禁されることでしょう。
また、大学でもオンライン講義ではなく、通常通りキャンパスに学生がやってきて講義を受けるというスタイルが戻ると思います。
ただ、コロナが収束したとしても、テレワークやオンライン講義といったwebコミュニケーションは残り続けると思います。
Webコミュニケーションそのものは非常に効率的な仕組みだからです。
Webコミュニケーションだけだと孤独感が強まったり、活発な議論がしにくいという弱点がありますが、対面コミュニケーションと併用することでこれらの弱点を補うことができます。
今後のコミュニケーションは対面とWebの両方の良いとこ取りをしながら行われるのが一般的になるでしょう。
つまり、企業であれば基本的にテレワーク勤務なのですが、チームミーティングや新商品企画会議などは出社して対面コミュニケーションをするという勤務スタイルです。
チームミーティングはチームメンバーの一体感を熟成するために対面の方が効果が高いです。
企画会議のブレインストーミングも、活発な議論が求められるためタイムラグが発生しない対面の方が効果的です。
ただ、これらのチームミーティングや企画会議は週に1回あれば十分でしょう。
それ以外は基本的に各自テレワークで仕事をした方がはかどることも多いと思います。
また、大学のオンライン講義についても同様です。
大講義室で行う講義は対面よりもオンライン講義の方が効率的です。
オンライン講義であればわからないところを後で視聴し直すことも可能です。
それに出席者数の上限がなくなるわけですから、大学側にとっても同じ講義を何クラスも設ける必要はありません。
クラス数を減らすことができれば、講師の人件費も抑えられます。
そして、ゼミのような生徒の活発な発言が求められる授業については対面で行うようにすれば良いと思います。
そう考えると、毎日大学に通う必要はなくなります。
基本自宅からオンライン講義を受けて、ゼミがある時だけキャンパスに通学する。
このようなオンライン・対面のハイブリッド型の授業が普及すると思います。
こう考えると以前のように必ずしも企業や大学の近くに住む必要性はなくなります。
多少遠くても実家から通うので十分な人も増えるでしょう。
また、今後経済は確実に悪化します。
コロナ禍では、世界中の国々がこぞって大規模な財政出動を行っています。
日本でも一人10万円の給付金がもらえたり、GOTOキャンペーンが行われましたね。
これらの費用は全て国が負担しているわけですが、コロナで経済活動が縮小しているため税収は少ないままです。
そのため、これらのコロナ対策施策は国が借金して行っています。
つまりコロナで国の債務は歴史上最大規模にまで膨らんでいます。
コロナ感染拡大が終わると、通常モードに入ります。
そうなった時に確実に問題視されるのは財政悪化です。
これだけ膨大に膨れた借金を誰が返済していくのか。
正直、日本の借金は既に返済不能な額にまで膨れ上がっているので返済が進むとは思えませんが、これ以上借金を増やすことへの圧力は高まるでしょう。
つまり、今後借金して大規模な経済対策を行う余力がどの国も残されていないということです。
コロナが収束すれば、一時的に開放感から経済は上向くと思いますが、長くは続きません。
債務をこれ以上増やさないように緊縮財政が継続されるからです。
そう考えると、景気が良くなって、賃貸市場が上向く可能性は低いと考えています。
空室が埋まらない物件への対応策
最後に空室が埋まらなくて困った物件への対応策を考えてみたいと思います。
空室対策には次の３段階があると考えています。
- 物件に付加価値を付ける
- 家賃を下げる
- 売却する
物件に付加価値を付ける
まず最初に検討すべきは、物件の付加価値向上です。
不人気の畳をフローリングに変える、老朽化したキッチンを交換する、3点ユニットのバス・トイレ分離工事を行う等を行って、物件の付加価値を向上させ、入居率を上げる作戦です。
僕のオススメはインターネット無料の導入です。
前述したとおり、テレワーク・オンライン講義の流れはコロナが収束しても変わりません。
つまり賃貸住宅にネット環境は必須の設備になります。
もはや電気・水道・ガスと同等レベルのライフラインといえます。
実際にインターネット無料は「この設備があれば家賃が高くても決まる」ランキングで6年連続1位となっています。
インターネット無料を導入するためには多少の費用（初期費用20-30万円、月額1万円程度）かかりますが、一度導入してしまえば手間いらずです。
まだ導入していない人は早めに導入してしまいましょう。
家賃を下げる
物件によっては、付加価値を上げることが難しいケースもあります。
例えば都心の新築RCマンションとかはその典型です。
新築ですので、設備も基本的に最新のものが入っています。
そのため、新築や築浅物件の場合は付加価値を高めて入居促進するという作戦が使えません。
また、地方にある築古物件のように、付加価値を高めても入居に結びつかない場合もあります。
地方の築古物件に住む入居者にとっては、便利な設備よりも『家賃が安い』ことが最大のバリューであることも珍しくありません。
ウォッシュレットを付けたり、バス・トイレ別にしなくても良いから、とにかく家賃が安い物件が良いという方も多いです。
そのような物件の場合は、設備に付加価値をつけても入居付けに効果がないことが多いです。
リフォーム代を回収するために家賃を上げてしまったりすると、逆に入居率が下がる恐れもあります。
このように新築物件、もしくは地方の築古物件の場合は物件に付加価値をつけるのではなく、家賃を下げることによって入居率を改善します。
家賃を下げる＝売却する際の価格が下ることを意味するので、家賃減額はできれば取りたくないのですが、空室が続くとキャッシュフローが赤字になって賃貸経営が成り立ちません。
そのため、涙を堪えながら家賃を相場より少し下げて入居率の改善を図りましょう。
いきなり家賃を下げることに抵抗がある方は、最初にフリーレントや敷金礼金をゼロにする方法もあります。
ただ、フリーレントや敷金礼金ゼロで募集した入居者は初期費用がかかっていない分、短期で退去しやすい傾向にあります。
そのため、1年以内の退去に対する違約金条項を賃貸契約書に盛り込む等の工夫を行いましょう。
どうしても埋まらない物件は売却を
ただ、中にはどうしても家賃を下げることもできない物件もあるでしょう。
3,4年前の不動産投資バブル絶頂期に高値の物件をフルローンで購入している場合は、そもそもキャッシュフローに余裕がありません。
特に都心新築の投資用区分マンションのように利回りが低い物件の場合は、家賃を5%程度下げるだけで、キャッシュフローが赤字になるケースも少なくありません。
または、地方の工場や大学の近くにある物件で、工場や大学の移転が決定し、賃貸需要が消失してしまった場合は、家賃を下げても部屋は埋まりません。
このように自分の力だけでは入居率が改善できない物件を所有してしまっている場合は、思い切って売却することも大事です。
残念ながら今から数年の間に賃貸市場がコロナ前の水準に回復する可能性は低いです。
もし金融資産を大量に保有していて、景気が回復するまで数年間赤字を垂れ流しても支障がない場合は保有し続けてもよいかもしれませんが、大部分の人にはそんな余裕はありません。
空室が続き、キャッシュフローが赤字になる見込みが高いのであれば、売却した方が良いと思います。
幸いに物件価格はまだ高止まりしています。
足元の空室率は確実に上がってきていますが、コロナ対策でばらまかれた大量の投資マネーのおかげで不動産価格は高値を維持しています。
もし維持していくのに不安な物件をお持ちの方は、今のうちに売却に向けて準備をすすめると良いと思います。
もし今すぐ売却するつもりがなくても、事前に不動産会社に売却可能金額を査定しておいてもらいましょう。
そうすれば、必要に迫られた時にすぐに売却向けて動き出すことができます。
まとめ
残念ながら今後しばらくは賃貸住宅の供給は増え続け、需要は減り続けます。
つまり僕たち不動産投資家にとっては厳しい時期が続くことになるでしょう。
ただ、この厳しい時期が永久に続くわけではありません。
景気にはトレンドがあります。
賃貸市場が活発化し、金融機関の融資も積極的に出るような好景気も必ずやってきます。
それまでは皆で知恵を絞りながら生き延びましょう。
自分の物件がいくらで売れるか把握してますか？
不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。
自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。
不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の２つあります。
- まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
- 大手不動産会社に査定依頼すること。
まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。
不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。
僕が収益不動産の売却査定した時には、6,000万円～7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。
なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。
最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。
そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。
また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。
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