不動産購入

お宝物件の探し方を解説! 初心者でもお宝物件を見つけることができます

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

不動産投資の成功は仕入れで決まるといっても過言ではないです。

相場よりも格安なお宝物件を購入できれば、よほどのことがない限り失敗することはありません。

でも、残念ながらお宝物件はそんなに簡単に見つかるものではありません。

日本中の投資家が毎日目を皿のようにしてお宝物件を探してます。

しかも、投資家だけでなく、プロの不動産業者も一緒になってお宝物件を探しています。

不動産業者は条件の良い物件が見つかったら自分で買い取って、利益を載せて転売してしまいます。

そんな専業のプロ達と競争しないといけないので、時間の限られたサラリーマン不動産投資家や初心者の方には不利です。

ぴよ
ぴよ
やっぱり、初心者にはお宝物件を探すのは無理なのかな~
JOJO
JOJO
そんなことないよ。正しいやり方さえ知っていれば誰でも探せるよ

ただ、時間のないサラリーマン投資家の中にもしっかりとお宝物件を購入できている人がいます。

そのような人達はお宝物件の探し方を知っており、諦めずに毎日物件を探し続けた人です。

お宝物件の探し方はすごくシンプルです。

そのやり方さえ知っておけば、資金も経験も足りない初心者の方でも、お宝物件を探し出すことは可能です。

今回は、これから収益物件を購入したいと考えている方向けに、成功している先輩大家さんがお宝物件を探す3ステップを伝授したいと思います。

お宝物件の探し方
  1. 不動産検索サイトを使って物件を探す
  2. 不動産仲介会社に問い合わせて、担当者と仲良くなる
  3. 良さそうな物件には積極的に買い付けを入れる

不動産検索サイトを使って物件を探す

ぴよ
ぴよ
収益物件ってどうやって探すの?
JOJO
JOJO
収益不動産専門の検索サイトから探すのが効率的だよ

収益不動産を探す場合は、検索サイトを使います。

ただ、一般的に知名度のあるスーモとか、Yahoo不動産は使いません。

これらの有名な不動産検索サイトは、居住用マンションとか戸建の物件がメインとなります。

僕たちが探したいのは、収益物件ですから、その専門の検索サイトで探すことが重要です。

収益物件専門の検索サイトには様々なものがありますが、結論からいうと、初心者の方は楽待と健美家の2つだけチェックすればOKです。

楽待と健美家の2サイトをチェックするだけで、売りに出されているほぼ全ての収益不動産をカバーすることが可能です。

収益物件掲載数(東京都品川区で検索)

検索サイト 掲載数
楽待 778
健美家 439
HOME’S 253
不動産ジャパン 50
不動産投資連合隊 32

掲載数で言えば、楽待と健美家がツートップですね。

以下にそれぞれの収益不動産検索サイトの特徴を解説しておきます。

楽待(らくまち)

収益不動産検索サイトとしては、一番知名度があるサイトです。

楽待は東証一部に上場している株式会社ファーストロジックが運営しています。

収益物件の登録数は全検索サイトの中で一番多いです。

楽待のユニークなところは、本人証明と収入証明の両方を行っているところです。

免許証や源泉徴収票といった証明書の写メを送信すると、審査してくれて自分のプロフィール情報や収入が正しいことを楽待が証明してくれます。

そのため、登録すると不動産会社から未公開物件を優先して受け取ることができます。

JOJO
JOJO
未公開物件とは、売主から不動産会社が売り物件を預かっているけど、まだ他の不動産業者に情報を流していない(未公開)の物件のことだよ。条件の良い物件が紛れ込んでいる可能性が高いんだ。

不動産会社は確実に購入できる投資家を好みます。

つまり、金融機関から融資が引ける属性や資産を持っている人を優先します。

不動産会社がいくらお宝物件を紹介しても、ローンがおりない人は買うことができませんから。

楽待に収入証明(勤務先の源泉徴収)を登録しておけば、不動産会社は事前に投資家の属性を調べてどのくらいの規模の物件が買えるかを判断できます。

そして購入できる人には優先的に未公開物件を紹介してくれます。

そのため、優良な未公開物件の紹介を受けたければ、収入証明を登録することをオススメします。

また、楽待は未公開、公開済み合わせて登録物件数ナンバーワンです。

楽待を利用すれば、売りに出されている9割以上の収益物件を検索することができます。

ただ、同じ物件を複数の不動産会社が掲載しているケースが多いので、『同じ物件ばっかり掲載されている』と感じることもあります。

健美家(けんびや)

楽待と同じくらい収益不動産専門の検索サイトとしては有名です。

登録されている物件数は楽待よりは少ないのですが、健美家のサイトのほうが見やすいです。

1件ごとに必要な情報がコンパクトにまとめられているので、1スクロールでチェックできる物件の数が多いです。

そのため、短時間で多くの物件をチェックすることができます。

楽待だと1件ごとの余白が多いので、多くの物件をチェックするためには、何度も画面をスクロールさせないといけません。

楽待と同様に『エリア、構造、築年数、駅からの近さ』等の条件で絞り込みが可能です。

また、価格、利回り、築年数といった、様々な条件で並び替え(ソート)ができます。

これらの絞り込み条件は複数保存することができます。

僕の場合は、東京城南地区、城西地区、城北地区、城東地区の4つの検索条件を保存しています。

通勤時間など、暇な時間を利用して新着順で物件をチェックしています。

楽待と比べると重複掲載されている物件が少ない点も良いですね。

僕が個人的に一番好きな検索サイトです(*^-^)

HOME’S(ホームズ)

HOME’Sは収益物件だけでなく、一般の賃貸物件やマンション、戸建など様々な物件を扱っています。

そのため、不動産投資初心者の方には一番有名かもしれません。

ただ、収益物件の検索サイトとしては、上記の楽待・健美家よりワンランク下がります。

掲載物件数も少ないですし、エリアごとの検索機能が弱いです。

例えば、僕は城南エリア(目黒区、品川区、大田区)で物件を検索することが多いのですが、複数の区にまたがって物件を検索することができません。

それぞれの区ごとに検索しないといけないんですね。

そのため、エリアが絞れている投資家にとっては、やや使いづらいです。

ただ、HOME’Sの良いところは、不動産投資家向けの情報が豊富に揃っています。

特に、エリアごとの空室率がヒートマップ形式でわかりやすく表示されているので、これから対象エリアを決めたい投資家にはとても役に立ちます。

また、エリア(駅)ごとの平均賃料も一覧で見ることが可能です。

そのため、僕は楽待や健美家で気になる物件を見つけた後で、その物件がある地域の賃貸ニーズや空室率をチェックするのに利用しています。

不動産投資連合隊

こちらも楽待、健美家と同様に収益不動産に特化した検索サイトです。

不動産投資連合隊は一昔前までは、独特のインターフェイスだったため、使いづらいサイトでした。

それが、最近デザインをリニューアルしてとても見やすくなりました。

物件の写真も大きく掲載されています。

ただ、残念ながら楽待、健美家と比べると物件掲載数が大きく劣ります。だいたい1/10くらいの掲載数しかありません。

一方で、不動産投資連合隊は不動産会社の広告掲載料が少し安いため、ここでしか掲載されない掘り出し物件がたまにあります。

時間に余裕がある時にはたまにチェックすると良いかもしれません。

不動産ジャパン

こちらのサイトは、公益財団法人 不動産流通推進センターが運営している官営の検索サイトです。

宅建協会に代表される不動産関係の4業界団体が参加しており、それぞれの業界団体に加盟している不動産会社は無料で物件情報を掲載することが可能です。

ただ、民間の検索サイトに比べると知名度が劣ってしまいます。

そのため、サイトを利用する人が少ないため、無料にもかかわらず積極的に物件を掲載する不動産会社は多くありません。

また、マンションや戸建などの実需物件が取扱のメインのサイトであるため、収益物件に必要な想定収入や利回りが記載されていません。

そのため、利用者は自分で想定収入や利回りを計算する必要があるため、初心者にはハードルが高いです。

一方で、広告掲載料が無料なため、民間の検索サイトに掲載されていない物件が掲載されていることも多いです。

普段は収益物件を取り扱っていない町の不動産屋さんが、たまたま顧客から売却を依頼された相続物件なんかを掲載していたりします。

中には、お宝物件が紛れ込んでいるため、ベテランの投資家の中にはチェックしている人も多いです。

不動産仲介会社に問い合わせて、担当者と仲良くなる

検索サイトで、気になる物件が見つかったらどんどん不動産会社に問い合わせをしましょう。

ポイントは、自分の希望する条件にぴったり合致する物件でなくても、とにかく問い合わせることです。

ぴよ
ぴよ
お宝物件でなくても、問い合わせすべきなの?
JOJO
JOJO
Yes。まずは、不動産仲介会社とコネクションを作ることが先だよ。不動産会社と仲良くなればお宝物件を紹介してもらえるからね。

実は検索サイトにはお宝物件は掲載されていません。

なぜならば、本当に美味しい物件は、検索サイトに掲載する前に売れてしまうからです。

そのため、不動産会社と仲良くならないと、お宝物件は紹介してもらえません。

どういうことか詳しく解説します。

不動産会社は売り主から売却を依頼された場合、まず自分の顧客の中から買い主を探そうとします。

自分自身で、買い主を探し出せれば、売り主と買い主の両方から仲介手数料を稼ぐことができるからです。

JOJO
JOJO
一般的に両手取引というよ

そして自分の顧客の中で買い主が見つからない場合は、仕方なくレインズや検索サイトに物件を掲載するのです。

レインズとは

不動産売却情報の登録システムのこと。不動産会社であれば、登録された全ての物件情報を見ることができる。国土交通大臣から認可を受けた指定流通機構が運営しており、売却を依頼された不動産会社は基本的に全ての物件情報を掲載する義務がある。

レインズや検索サイトに物件を掲載すると、他の不動産会社にも物件が公開されます。

そして、他の不動産会社が一斉に買い主を探し出します。

売り主から依頼を受けた不動産会社にとって買い主を見つける確率はグッと高くなりますが、他の不動産会社が買い主を見つけてきてしまうため、買い主から仲介手数料を得ることができません。

買い主から仲介手数料を得るのは、買い主を見つけた他の不動産会社になるからです。

そのため、売却を依頼された不動産会社はできるだけレインズや検索サイトに物件を公開する前に、自社で買い主を見つけるように努力します。

自社で買い主を見つければ、売り主と買い主の両方から仲介手数料がもらえますからね。

逆にいうと、レインズや検索サイトに掲載される物件は、不動産会社が自社で買い主を見つけることができなかった売れ残り物件ということになります。

これが、検索サイトにお宝物件が掲載されていない理由です。

そのため、レインズや検索サイトに公開される前のお宝物件を見つけるためには、収益不動産に強い不動産会社と仲良くなって優先的に紹介を受けるしかありません。

なので不動産会社とコネクションを作るために、少し気になる物件があればガンガン不動産会社に問い合わせましょう。

そして営業担当者と面談して、自分自身を売り込んでいきます。

ポイントは、自分は収益物件を購入できる顧客であることをしっかりと説明すること。

一昔前のように誰でも融資が引ける時代は終りました。

今は、安定した収入と自己資金がなければ収益不動産への融資を受けることはできません。

そのため、不動産会社の営業担当に対しては、収入、金融資産、所有不動産(あれば)を正確に伝えましょう。

僕は不動産会社の営業マンとの面談の前に、次の自己紹介書をメールしておきます。

  • 勤務先
  • 役職
  • 年収
  • 勤続年数
  • 学歴
  • 保有資格
  • 金融資産(預金、株式、FX、生命保険)
  • 保有物件
  • 借入金

自己紹介書を送付しておくことのメリットは投資家(僕)にとっても、不動産会社にとっても時間の短縮につながります。

不動産会社は事前に僕の属性を知ることができるため、どのような物件を勧めたら良いかを事前に調べることができます。

そのため、実際に面談する時には、最初から僕に相応しい物件を紹介してくれる可能性が高くなります。

自己紹介する手間も時間も省けますしね。

実際に不動産会社と面談する場では、自分の希望する物件の条件を伝えます。

例えば僕の探している物件の条件は次の通りです。

  • 東京都23区内
  • 築5年~15年程度
  • 木造アパート
  • 総額1億円以内
  • 利回り7%以上

このように希望する条件を明確に伝えます。

一番ダメなのは『とにかく良い物件を紹介してほしい』と伝えてしまうことです。

その瞬間に不動産会社は『この客は不動産投資の知識ゼロだな。じゃあ他の投資家が買わないような割高なクソ物件を売りつけてやろう』と考えてしまうからです。

そのため、相手の不動産会社から舐められないためにも、自分の購入条件は具体的にしっかりと伝えましょう。

そして、できれば具体的な物件をいくつか紹介してもらいながら、自分の感想を伝えると良いと思います。

そうすることで、不動産会社の営業マンはこちらの希望条件をより正確に理解できるようになります。

ポイントをまとめると、面談では不動産会社に次の2点を理解してもらうことが大切です。

  • 金融機関から融資を受けて収益物件を購入できる属性・資産背景がある
  • 不動産投資に関する十分な知識を持っているため、本当にお得な物件を紹介する必要がある。

こうして、不動産会社が自分のことを優良顧客として認識してくれれば、今後売り物件が出てきた際に優先的に紹介してもらえるようになります。

最初は不動産会社との面談は緊張するかもしれませんが、慣れてくれば平気です。

初心者の方が不動産会社と交渉する時のコツは次の記事に詳しく解説していますので、後で見てみてください。

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とにかく買付けを入れる

不動産会社と関係性が築けて優先的に物件を紹介してもらえるようになったら、実際に買付けを入れていきましょう。

買付けを入れるとは、購入申込書を売り主に提出することを意味します。

つまり、購入の意思表示をするということですね。

ポイントは、自分の希望金額で指値をすることです。

不動産会社から未公開物件を紹介してもらっても、最初から割安な物件というものは少ないです。

不動産会社は売り主から依頼を受けて買い主を探しています。

当然、売り主は一円でも高く売るように不動産会社に要求します。

物件を預かっている不動産会社は最初は相場よりも少し高めの値段で売り出し価格を提案することがほとんどです。

そのため、不動産会社から紹介された物件の販売価格が自分の基準よりも高い場合は、遠慮なく価格交渉を行いましょう。

もちろん価格交渉が失敗に終わることの方が多いでしょうけれども、中には指値に応じてくれる売り主もいます。

売り主の中には、様々な事情で早く物件を売却したい方もいます。

例えば相続税の納付期限までに不動産を売却して現金にしないといけないケースがあります。

または、事業がうまく行かなくなって、運転資金を確保するために収益不動産を売却する自営業者もいます。

そのため、積極的に買付けを入れていると、中には指値に応じてくれる売り主が見つかります。

そして、指値が通った物件こそが、お宝物件になるのです。

つまり、お宝物件とは、自分で作り上げるものなのです。

何度も何度も買付けを入れては、断られる。

それでも、めげずに買付けを入れ続けられる人だけが、お宝物件を手にすることができるのです。

実際は1,2回買付けに失敗してしまうだけで、不動産投資を諦めてしまう人も多いです。

でも、僕の経験上、買付けが通るのは10回に1回くらいです。

そしてほとんどの人が10回も買付けを出す前に心が折れてしまいます。

逆にいうと、10回以上買付けを出し続ける事のできる人は、かなりの確率でお宝物件を購入することができます。

ちなみに、指値をする際には、きちんと値引きの根拠を提示することが大切です。

値引きのコツについては次の記事で詳しく解説していますので、後で読んでみてください。

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まとめ

お宝物件の探し方はいたってシンプルです。

お宝物件の探し方
  1. 不動産検索サイトを使って物件を探す
  2. 不動産仲介会社に問い合わせて、担当者と仲良くなる
  3. 良さそうな物件には積極的に買い付けを入れる
  4. 断られても粘り強く買い付けを入れ続ける

プロの不動産会社もベテランの不動産投資家も同じプロセスを踏んでお宝物件を手に入れています。

大事なことは、上記の3ステップを継続して繰り返すことです。

毎日毎日、不動産検索サイトをチェックして気になる物件は問い合わせる。

そして自分の納得できる金額で買付けを入れる。

この繰り返しです。

残念ながらカンタンにお宝物件を見つける方法はありません。

ただ、誰でも時間と手間をかければ、確実にお宝物件を購入することは可能です。

諦めずにコツコツ買付け入れ続けていきましょう!

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