こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
不動産を購入する時には、物件価格以外にも色々と初期費用がかかります。
初期費用を見積もることができないと、いざ物件を購入しようとした時に現金が足りないなんて事態になりかねません。
ただ、初期費用にはいろんな種類があって、正確な金額を算出するためにはプロの司法書士や税理士でも苦労します。
そこで、今回は初心者でも簡単に初期費用の概算金額が算出できる方法を解説します。
僕は実際にこの簡便法を利用して合計で5棟の戸建・アパートを購入してきていますが、誤差は＋－5%以内です。
また、必要な初期費用を削減する裏技についても合わせて紹介します。
- 不動産購入時の初期費用を簡単に計算する方法
- 初期費用を削減する裏技
- 安全な賃貸経営のために、購入後に手元に置いておくべき現金の額
不動産投資に必要な初期費用
収益不動産を購入する際に必要な初期費用は大きく２つに分けることができます。
- 諸費用（物件価格の8%程度）
- 頭金（物件価格の10~20%程度）
それぞれ詳しく解説していきますね。
必要な「諸費用」は物件価格の8%
不動産を購入する時には、物件価格以外に次の諸費用が必要になります。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 火災保険料
- 不動産取得税
それぞれ一つずつ解説していきます。
仲介手数料
不動産を購入する際に不動産仲介会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料の計算式は次の通りです。
物件価格 ✕ 3% + 6万円
実はこの仲介手数料は法律で定められた手数料の上限金額なのです。
不動産会社からは当たり前のように上限金額と同額の仲介手数料を請求されますが、満額この仲介手数料を支払わないといけないわけではありません。
仲介手数料を値切るテクニックについては後の『初期費用を削減する裏技』で詳しく解説しますね。
ちなみに物件の売主が不動産会社であり、その不動産会社から直接物件を購入する場合は仲介手数料は必要ありません。
印紙代
不動産を購入する際には大きく分けて２つの契約書を作成・押印します。
- 不動産取引のための売買契約書
- 金銭消費貸借契約書（いわゆる金消契約）
不動産取引のための売買契約書
土地や建物の所有権を売主から買主に移転するための売買契約書です。
不動産本体の売買に関するメインの契約書のことです。
一般的には仲介する不動産会社が売買契約書を作成し、売主、買主、仲介する宅建業者（不動産会社）の３者が押印します。
この売買契約書には収入印紙を貼ることが法律で義務付けられています。
売買契約書に必要な収入印紙の額は物件価格の大きさによって変動します。
| 物件価格1,000～5,000万円 | 2万円 |
|---|---|
| 5,000万円～1億円 | 6万円 |
| 1～5億円 | 10万円 |
金銭消費貸借契約書（いわゆる金消契約）
収益不動産を購入する際には、金融機関からローンを組むことになります。
その場合、金融機関と借り主の間で、金銭消費貸借契約書（いわゆる金消契約）を締結します。
簡単にいうと借金の契約書ですね。
この金消契約にも収入印紙が必要になります。
金消契約に必要な収入印紙の額は借入額の大きさによって変動します。
| 借入額1,000～5,000万円 | 2万円 |
|---|---|
| 5,000万円～1億円 | 6万円 |
| 1～5億円 | 10万円 |
収入印紙は郵便局で買うことができます。
ちなみに収入印紙を安く買う裏技としては金券ショップで購入する方法があります。
金券ショップでは約2%程度安く収入印紙を購入することができます。
例えば1億円の物件をフルローンで購入する場合、収入印紙は12万円必要になります。
金券ショップで2%引きで購入した場合は、2,400円の節約になります。
賢く節約しましょうね♪
登記費用
不動産を購入する場合には次の２つの登記をする必要があります。
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
所有権移転登記は、土地建物が売主から買主へと所有権が移転されたことを法務局が保証するための登記です。
抵当権設定登記は、金融機関が担保として提供された物件に抵当権を設定するために必要な登記です。
抵当権とは、万が一返済が滞った場合に、貸主である金融機関が担保に取っておいた物件を競売にかけて貸付金を回収する権利のことです。
この2つの登記を実行する際に次の費用がかかります。
- 司法書士の手数料
- 登録免許税
司法書士の手数料はだいたい10万円くらいです。
登録免許税は次の計算式で求めることができます。
| 所有権移転登記 | 土地評価額 ✕ 1.5%、建物評価額 ✕ 2% |
|---|---|
| 抵当権設定登記 | 借入額 ✕ 0.4% |
ただ、所有権移転登記に必要な登録免許税を計算するためには、土地や建物の評価額を算出する必要があります。
正直素人にはこの計算は無理です。
そのため、僕は所有権移転登記と抵当権設定登記の両方で必要な司法書士手数料と登録免許税の合計金額を次の簡便法で計算しています。
司法書士手数料＋登録免許税 ＝ 物件価格 ✕ 1%
司法書士の手数料と登録免許税は司法書士に登記手続きをお願いする際に、一括して支払います。
僕は過去に5棟の物件を購入してきましたが、だいたい物件価格の1%程度の金額でした。
そのため、上記の簡便法でざっくり計算しておけば大きな誤差はないと思います。
火災保険料
収益不動産に火災保険は必須です。
火災保険は火災だけが補償されると勘違いしている人も多いけど、それ以外に風災、水災なんかも補償されます。
特に風災補償は利用価値が高いです。
日本全国、台風のリスクはあります。
中古物件のほとんどは過去に何らかの台風被害を被っていると考えても間違いないと思います。
築古のアパート・マンションを保有している人は、台風が来る度に物件をチェックして保険申請するだけで、支払った保険代金程度は簡単に取り戻すことができます。
そのため、ケチらずに火災保険は加入することをオススメします。
僕は10年分まとめて火災保険に加入するのですが、だいたい物件価格の0.5%程度を見ておけば十分です。
| 火災保険料(10年分) | 物件価格 ✕ 0.5% |
|---|
1億円の物件を購入する場合は、50万円くらいですね。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のことです。
物件購入から約6ヶ月後に物件所在地の自治体から納税通知書が送られてきます。
正確な不動産取得税の計算方法は次の通りです。
【原則】
土地……評価額×4％
建物……評価額×4％
【軽減措置】
土地……評価額×1.5％
建物……評価額×3％
※2021年3月31日までの軽減措置
土地と建物の評価額は、購入した金額ではなくて、固定資産税評価額が使われます。
この評価額は時価よりも低いのが一般的で、土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5～6割程度が目安とされています。
ただ、収益不動産の購入シミュレーションする時にいちいち固定資産税評価額を算出するのは面倒ですよね。
なので、僕は以下の簡易計算式で算出しています。
| 不動産取得税 | 物件価格 ✕ 1% |
|---|
多少の誤差はありますが、ほぼ上記の算定式で問題ないと思います。
頭金
諸費用とは別に物件購入のためには『頭金』が必要になります。
物件購入する際には、金融機関から融資を受けますが、物件価格全額のフルローンを出してくれる金融機関はほぼありません。
現在のように不動産投資向けの融資が厳しい状態ですと、物件価格の80～90％の融資額になることが多いです。
そして、融資不足分は『頭金』として投資家が現金を出さないといけません。
頭金は物件価格の10～20%程度は必要になると考えておきましょう。
特にこれから不動産投資を始めたいと考えている初心者の方は金融機関から最低20%以上の頭金を求められることも多いと思います。
『なんで20%も頭金入れないといけないんだよ。。多すぎだろ。。』
と思う方もいるかもしれません。
ただ、僕の経験上、最初は頭金20%程度入れたほうが安全な賃貸経営ができるといえます。
その分、毎月の返済額が減って、キャッシュフローに余裕が出るからです。
また、大手不動産会社の自己資本比率は20～30%くらいあります。
つまり不動産のプロである大手不動産会社でも頭金20%以上入れて物件を購入しているわけです。
そう考えると、僕たち不動産投資家も物件購入の際に頭金20%入れるのは仕方ないのかなと思います。
諸費用を削減する裏技
今まで諸費用は物件価格の8%程度は必要だと説明してきました。
ただ、頭金も別で用意しないといけないのに、とても諸費用分まで現金を用意できないという人も多いと思います。
そんな方向けに、諸費用を削減する裏技を紹介していきます。
削減できる諸費用の種類
諸費用の中で削減できる項目は次の通りです。
- 司法書士費用
- 売買契約書の印紙代
- 仲介手数料
- 火災保険料
- 不動産取得税
司法書士費用
司法書士費用はだいたい約10万円くらいかかるのが一般的です。
ただ、実は司法書士費用を削減することは可能です。
最近では司法書士同士の競争も激化しています。
そのため、ネットで検索すれば半額の5万円くらいで登記手続きを行ってくれる司法書士もたくさんいます。
ただ、物件購入する際には売主や金融機関から司法書士を指定されることも多いです。
登記手続きについては不正があってはならないため、売主や金融機関からすれば今まで取引のある信頼できる司法書士に頼んだほうが確実ですからね。
そんな時にはネットで調べた格安司法書士の手数料を引き合いに出して、手数料減額を交渉してみましょう。
僕は交渉した結果、定価12万円の司法書士手数料を7万円にまで低減してもらえました。
司法書士とか税理士の先生というと、ついつい言い値で発注してしまいがちですが、彼らも商売でやっているため手数料を引いてくれることも多いです。
たかが5万円程度の節約にはなりますが、しっかりと値下げ交渉しましょう。
交渉するのはタダですからね(*^-^)
売買契約書の印紙代
先ほど説明したとおり、売買契約書には印紙を貼る必要があります。
1億円の物件の場合は、6万円の収入印紙が必要になります。
この収入印紙を半額にする裏技があるのです。
一般的には売買契約書は２通用意して、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管します。
当然、収入印紙も契約書ごとに必要となります。
しかし、実際は売買契約書は1通あれば十分なのです。
金融機関や自治体から売買契約書のコピーの提出を求められることはありますが、原本の提出を求められることはありません。
そのため、売買契約書は1通だけにして、売主か買主のどちらかはコピーだけもらうという方法でOKです。
その場合は、必要な印紙は売買契約書1通分だけとなります。
そして印紙代は売主と買主で折半します。
僕はこのやり方で、いつも売買契約書の収入印紙代の半額だけ支払っています。
そして、売買契約書はコピーだけもらっています。
原本を持っていなくても困ったことはありません。
仲介手数料
仲介手数料については定額だと思っている方も多いですが、実は不動産仲介会社が請求してくる「物件価格の3％+6万円」は法律で定められた最大限の金額です。
つまり、それよりも低い仲介手数料であっても問題がないわけです。
ただ、ほぼ全ての不動産会社が満額の仲介手数料を当たり前のように請求してくるため、一般的には仲介手数料は「物件価格の3％+6万円」だと思われているだけです。
ただ、最近では仲介手数料の半額をアピールしている不動産会社も増えてきました。
そのため、徐々に仲介手数料が値下げできることの認知も高まりつつありと思います。
ただ、最初から不動産会社に仲介手数料の値下げを要求するのは考えものです。
不動産会社にとって仲介手数料は飯の種です。
最初から仲介手数料の値下げを要求してくる投資家は毛嫌いされるでしょう。
そのため、もし仲介手数料を値下げしたい場合は、交渉がまとまる最終局面で行ったほうがベターです。
つまり、物件の買付を入れて、売主との価格交渉がある程度終わった段階です。
そして、交渉の最後の段階で、『買いたいのだけれども、仲介手数料分の現金が足りない。仲介手数料を半額にしてくれたら購入したいのですが、どうでしょうか？』というように切り出してみてはどうでしょうか。
不動産会社としても今までの交渉にかけた時間を無駄にしたくないため仲介手数料を減額してでも取引をまとめたいと思うはずです。
ただ、繰り返しますが、仲介手数料は不動産会社の大事な飯の種です。
もし不動産会社の営業マンが売主と交渉して大幅な指値を勝ち取ってきた時とかは、ケチらずに仲介手数料を満額支払いましょう。
そのような優秀な営業マンは継続して良い物件を紹介してくれる可能性があります。
気持ちよく仲介手数料を支払って、不動産会社の営業マンと良い関係を築いておきましょう。
火災保険料の減額
基本的に火災保険は長期の契約を結んだほうが料金が安くなります。
そのため、僕は物件を購入する際には10年分まとめて契約することが多いです。
ただ、1棟アパートに対する10年分の火災保険と地震保険の料金ともなると、50万円～80万円は必要になります。
少しでも初期費用を抑えるためには、単年契約にすることで初年度に発生する費用をグッと抑えることができます。
また、保険会社によっても火災保険料は大きく違います。
一般的な傾向は次の通りです。
| 大手保険会社 | 保険料は高いが、保険金が出やすい |
|---|---|
| 新興保険会社 | 保険料は安いが、保険金は出にくい |
火災保険を扱う大手保険会社としては、東京海上日動、損保ジャパン日本興亜、三井住友海上火災保険があります。
新興保険会社には、セゾン自動車火災保険、セコム損害保険、ソニー損保があります。
例えば僕が前回新築した総額1.65億円の木造アパートの火災保険の見積もり（10年、自身保険込）を取りましたが、次の価格でした。
| 損保ジャパン日本興亜 | 80万円 |
|---|---|
| 東京海上日動 | 80万円 |
| ソニー損保 | 60万円 |
| セコム損害保険 | 55万円 |
最終的には火災保険料が一番安いセコム損害保険を選択しました。
理由としては、今回新築物件でしたので、10年間はほとんど修繕の必要がないと判断したからです。
設備が新しいため、水漏れ等の心配はまずありません。
そのため、保険申請の機会が少ないと考えたので、価格が一番安い保険会社を選択しました。
一方で築古のアパートに関しては僕は大手の損害保険会社を利用しています。
築年数が10年以上の物件だと、設備が古かったり、台風や地震の被害を受けたりしている可能性が高いため、保険申請の機会が増えます。
僕は大型台風や地震が来る度に物件をチェックして、破損しているところがあれば保険申請しています。
例えば前回の大型台風の時には、テレビアンテナがポキっと折れてしまいました。
テレビアンテナもアパート竣工直後からついていたものなので、15年以上使っていました。
既に耐用年数は過ぎていましたね。
早速保険会社に保険申請したところ、修繕費15万円とお見舞金として10万円の合計25万円が支払われました。
お見舞金は完全な利益です。
また、アパートの外壁塗装をする際にも火災保険を活用しました。
どういうことかというと、台風で破損した屋根の修理を火災保険で申請したのです。
屋根の修理には足場が必要になります。
一方で外壁塗装する時も足場が必要になるため、屋根の修理と外壁塗装を同時に行えば足場代が一回ですみます。
そのため、火災保険で足場代を出してもらうことで、外壁塗装時の足場代を節約することができました。
その時の経緯は以下の記事に詳しくまとめています。
このように中古物件を所有していると火災保険を申請する機会（チャンス？）は想像しているよりも多いです。
そのため、物件の築年数に応じて次のように保険会社を使い分けると良いと思います。
| 新築・築浅物件 | 価格が安い新興保険会社 |
|---|---|
| 築古物件 | 保険金が出やすい大手保険会社 |
不動産取得税の分納
物件購入してから半年後くらいに自治体から不動産取得税の納付書が届きます。
1億円を超える物件になると、不動産取得税が100万円を超えることも珍しくないので、結構大きな出費ですよね。
もし支払う現金が足りない場合は、分納という方法を取ることができます。
都道府県の税務署に一時的に支払うことが難しい事情を説明し、納得してもらえれば分納が認められます。
被災したとか、空室が増えたといった明確な理由が説明できると認められやすいようです。
支払いを延長できる期間は最長で1年間です。
認められやすいのは6ヶ月間のようですね。
分納時の注意点は金利（延滞税）が必要になることです。
最初の2ヶ月間の延滞税は年2.6%、それ以降は年8.9%もかかります。
そのため、あまり長い期間延長しないほうが良いでしょう。
足りない自己資金を補う裏技
『諸費用にかかる現金を用意すると、その分、頭金が減ってしまう。。』
このように頭金が足りない方には、自己資金を補う裏技があります。
それは各金融期間が取り扱っている無担保ローン（フリーローン）を活用する方法です。
マイナス金利が続く中、どの金融機関も金利が高い無担保ローンに力を入れています。
この無担保ローンを販売しているのは地銀や信用金庫ですが、実際の引受先はローン保証会社となります。
金融機関からすればノーリスクで高い金利収入が得られるオイシイ商品となります。
頭金が足りない時には、物件の融資を受ける銀行が販売している無担保ローンに同時に申し込めないか確認します。
先ほど説明したとおり、無担保ローンは保証会社の審査さえ通れば金融機関はノーリスクです。
そのため、足りない頭金を無担保ローンで充当することを認めてくれる金融機関も多いです。
例えば僕の知人は1億円のアパートを購入する際に無担保ローンを活用して、以下の融資を引き出しました。
| 信用金庫からのプロパー融資 | 9,000万円（物件価格の9割） |
|---|---|
| 無担保ローン | 1,000万円（物件価格の1割） |
物件購入代金は信用金庫からのプロパー融資と無担保ローンで全てを賄うことができました。
いわゆるフルローンですね。
知人が現金で支払ったのは諸費用分の800万円だけでした。
ちなみに無担保ローンの金利は年4.5%です。
このように金融機関のプロパー融資と無担保ローンを組み合わせることで必要な頭金をグッと減らせる裏技もあります。
頭金が足りなくて悩んでいる方は、このやり方を金融機関に打診してみると良いでしょう。
購入後に手元に置いておくべき現金の額
諸費用と頭金を何とか用意できれば、いよいよ物件が購入できます。
ただし、手元資金を全額初期費用に投入して、まったく現金を残さないのは危険です。
特に他の物件からの家賃収入がまだ無い状態の初心者の方は、手元にある程度の現金を残しておきましょう。
物件を購入した後も、様々な運営経費が必要になるからです。
区分マンションと一棟アパートでそれぞれ具体的に必要な金額を説明します。
区分マンションの場合
退去が発生すると、原状回復費が必要になります。
入居者が住んでいた期間にもよりますが、25㎡前後のワンルームで10～30万円程度かかります。
前の入居者が5年以上住んでいた場合はクロス張り替え、クッションフロア張り替え、エアコン交換、お風呂の目地交換で30万円くらいかかりますね。
また、退去発生からすぐに新しい入居者が見つかるとは限りません。
僕の経験上、賃貸ニーズの高い東京23区であっても、退去から次の入居者が入居するまでは3ヶ月程度かかります。
退去があってから、次の入居者が入居するまでのスケジュール
- 退去してから原状回復工事が終わるまで：1ヶ月
- 原状回復工事が終わって、新しい入居者が見つかるまで：1ヶ月
- 新しい入居者の申込みがあってから、実際に入居するまで：1ヶ月
そのため、3ヶ月の空室期間は家賃収入がなくても返済と管理組合に支払う管理費・修繕積立金を支払う必要があります。
例えば1500万円程度の区分マンションを全額フルローンで借りた場合には、月額返済額5.5万円+管理費・修繕積立金2万円で合計7.5万円となります。
3ヶ月分だと22.5万円ですね。
先ほどの原状回復費用と合計すると52.5万円の出費となります。
そのため、区分マンションを購入した場合、次の退去に備えて最低52.5万円の現金は手元に残しておく必要があります。
一棟アパートの場合
ワンルームが6部屋あるアパートを仮に想定します。
先ほどの区分マンションと同じように原状回復費は30万円必要になります。
同時に2部屋空くこともありえるので、合計で60万円は必要です。
また、空室の間に借入金の返済を行う必要があります。
仮に6,000万円の借入金（返済期間30年、金利2%）があるとすると、毎月の返済額は22万円になります。
空室期間3ヶ月分と想定すると22 ✕ 3 = 66万円が必要になります。
また、一棟アパートの場合は、突発的な修繕費がかかる可能性があります。
例えば雨漏りが発生して屋根・外壁の補修が必要になれば100万円ほどの出費になります。
これらの大規模修繕費用は公的な資金を借りることも可能です。
ただし融資承認までに2ヶ月程度かかることも多いため、ひとまず手持ち現金で建て替える必要があります。
すると合計で次の現金を手元に残しておく必要があることがわかります。
| 原状回復費 | 60万円 |
|---|---|
| 空室の間の返済額 | 66万円 |
| 突発的な大規模修繕費用 | 100万円 |
| 合計 | 226万円 |
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