シミュレーション

不動産投資を始めて5年で給料以上のキャッシュフローを生み出す超現実的な方法

こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。

『不動産投資を始めて会社員の給料以上のキャッシュフローを稼ぎたい!』という方に向けて、超具体的な方法を説明したいと思います。

僕自身も不動産投資を始めてちょうど3年で家賃収入からのキャッシュフローが会社員の給料を超えました。

もちろん、もっと短期間で稼いでいる先輩大家さんもいるのですが、そういう方は特別なノウハウが必要な投資手法を採用している方がほとんどです。

例えば、ボロボロの築古アパートを購入して、自分でセルフリフォームしながら再生するやり方等です。

ただ、僕も含めてほとんどの会社員の方はそこまでガッツリと自分の時間を賃貸経営に割けないですし、特別なノウハウも持っていません。

なので、普通の会社員の方にはハードルが高い投資手法だと思うんですね。

ただ、安心してください!

築古再生のような難易度の高い投資をしなくても、給料以上のキャッシュフローを稼ぐことは誰でもできます。

今回は、初心者の方でもできる『ごくごく普通』の投資手法でも、5年かければ会社員の給料以上のキャッシュフローを稼げることを証明したいと思います。

目標とするキャッシュフローは毎月30万円

最初に、目標とするキャッシュフローの額を決めたいと思います。

国税局の調査によれば、30代の平均年収は452万円です(2015年データ)。

ここから所得税や住民税などが引かれると手取りは360万円です。

つまり、毎月の手取り月収としては30万円ですね。

今回は、この30代の平均手取り月収30万円を超えるキャッシュフローを不動産投資で稼ぐことを目標としたいと思います。

初心者が最初に取り組むべきは都市部・築浅・木造

不動産投資といっても、様々な投資手法があります。

物件タイプ 区分、戸建、一棟アパート、一棟マンション
築年数 新築、築浅、築古
構造 木造、鉄骨、RC
エリア 都市部、地方

給料以上のキャッシュフローを稼ぐことを目標にする初心者の方には、次の投資手法をオススメしています。

  • 都市部
  • 築浅
  • 木造アパート

まず、区分マンションは選択肢から外します。

初心者にとって区分マンション投資は始めやすいのですが、規模が小さいため5年間で給料以上のキャッシュフローを得ることができません。

給料以上のキャッシュフローを得るためには、一棟モノのインパクトが必要になってきます。

ただ、上記に上げた投資手法は一棟モノの中でも『おとなしい』ほうです。

地方の築古一棟マンション投資なんかに比べると、得られるキャッシュフローは少なくなります。

ただ、『負ける可能性が最も低い』組み合わせなんですね。

まず、都市部にあるアパートは入居付けが楽です。

都市部では一年中家探しをしている人達がいるので、3月、9月の繁忙期以外でも結構入居ニーズがあります。

また築浅の物件であれば、バス・トイレ別のように設備もある程度最近のニーズを満たしたものになっています。

そのため、家賃設定さえ間違えなければ、満室経営することも難しくありません。

また、築浅の物件は、外壁塗装のような大規模修繕工事がしばらく発生しません。

そのため、築古物件にありがちな、物件を購入した直後に雨漏りが見つかり、数百万円レベルの大規模修繕資金が必要になることはありません。

結構イージーモードで賃貸経営できます。

実は僕も最初に購入したアパートはこの投資手法でした。

僕が最初に購入した物件

  • 価格:6,000万円
  • 都内山手線の某駅から徒歩10分
  • 築7年
  • 木造アパート
  • 利回り8%

僕が投資を始めたのは2011年。リーマンショックからようやく日本経済が立ち直りつつある頃でした。

その頃には山手線の駅から徒歩10分くらいの好立地でも利回り8%あるような物件はゴロゴロしていました。

普通に楽待に掲載されたいた物件を指値もせずに購入しただけですから。

ざっくりと今よりは利回りは2%くらい高かったですね。

ただ、その分融資を引くのも難しかったので、プラスマイナスゼロかなと思います。

僕はこのなんの工夫もないアパートを購入して8年経ちますが、ほぼ満室で経営を続けることができています。

ぶっちゃけ運営はそんなに苦労していません(^-^;)。

特別なノウハウも必要ありません。

そのため、これから不動産投資を始める方が、僕のような『ある程度立地が良い場所の築浅アパート』を購入できれば、負けることはないんじゃないかと考えています。

次に、具体的に『ある程度立地が良い場所の築浅アパート』を購入した場合に、どれくらいキャッシュフローが稼げるのかを見ていきましょう。

1棟目を購入

健美家さんから次のモデル物件を見つけてきました。

価格 4,575万円
所在地 JR外房線 本千葉駅 徒歩6分
構造 木造アパート2階建。 1K ✕ 6部屋
築年数 築10年
利回り 8%
満室時年収 366万円

千葉駅の隣駅である本千葉駅徒歩6分なので、首都圏の物件としてはまずまず立地が良い方ではないでしょうか。

では具体的にこの物件を購入してみましょう。

まずこのブログを読んでいる賢明な皆様のことですから、しっかりと価格交渉すると思います。

売値は売り主さんの希望売却価格で、一番高い金額がついていることがほとんどです。

今は融資が厳しい時期ですので、融資の内諾が得られれば10%程度は値下げしてくれると思います。

値下げ交渉のテクニックが知りたい方は、次の記事も読んでみて下さい。

中古マンションの値引きを成功させるコツを不動産投資家が徹底解説します!こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。 『中古マンションを購入する時に、そもそも値下げ交渉で...

ここでは、交渉の結果4,000万円で購入することができると仮定します。

次に、融資条件を考えます。

木造で築年数が10年経ってますから耐用年数計算を厳密に行う地銀に持っていくと借入期間が12年と短くなってしまいます。

JOJO
JOJO
木造の法定耐用年数は22年。築10年を引くと残りは12年になります。

融資期間が12年と短いと返済額が多くなり、キャッシュフローが少なくなります。

そのため、ここでは法定耐用年数以上の融資を出してくれるオリックス銀行を使います。

融資期間 30年
金利 3.0%
頭金 1割+諸経費

融資期間を22年に短くすれば金利は2.3%に下がるのですが、今回は給料以上のキャッシュフローを3年で得ることが目的なので、融資期間30年を選択します。

数年前はフルローンが出ていたのですが、最近は最低でも1割の頭金を入れる必要があります。

今回は頭金と諸経費を合わせて600万円の現金を投入することにします。

年間キャッシュフローは次の通りとなります。

家賃収入 348万円(稼働率95%と想定)
借入金返済 ▲180万円
管理費 ▲18万円
退去時の原状回復費用 ▲20万円(1部屋あたり10万円。年間2部屋退去あり)
固都税 ▲10万円
年間キャッシュフロー 120万円

2棟目を購入

次に2棟目も同じスペックの物件を購入するとします。

頭金として600万円貯める必要があります。

1棟目のアパートから年間120万円のキャッシュフローを3年間貯めずに貯金します。

これで360万円です。

また、会社のボーナスを全額貯金に回すとして毎年80万円を貯金することにします。

3年間貯めれば240万円。

先ほどの家賃からのキャッシュフローと合わせると600万円です。

つまり3年後には同じスペックの2棟目が購入できます。

これで2馬力になるわけですから、年間のキャッシュフローは240万に増加します。

毎月のキャッシュフローは20万円。

目標とする30万円にもう少しですね。

3棟目を購入

アパート2棟分のキャッシュフローに手を出さずに頑張って貯金します。

2年間待てば、480万円貯まりますね。

更に会社のボーナスから毎年80万円を貯金に回します。

すると2年間で160万円。

先ほどの家賃からのキャッシュフローと合わせると640万円です。

つまり2棟目購入から2年後には購入資金が貯まり、3棟目のアパートが購入できます。

1棟目とまったく同じスペックのアパートを3つ所有するわけですから、年間のキャッシュフローも3倍。

つまり、360万円。

月額キャッシュフローは30万円になるので、目標とする会社員の手取り給料を達成できましたね!

すべて築浅の物件を購入しているので、5年間の間に大規模修繕は発生しないでしょう。

そのため、かなり再現性の高い投資手法だと思います。

まとめ

最初に600万円の頭金を用意することができる会社員の方であれば、このように特別なノウハウがなくても5年間で給料以上のキャッシュフローを得ることは難しくありません。

僕が言いたいことは、不動産投資で成功するためには特別なノウハウは必要ないということです。

相場よりもほんの少し安い価格で物件を購入して、適正な賃料で入居者募集をすれば誰でも給料以上のキャッシュフローが稼げるようになります。

ぶっちゃけ僕自身も大したノウハウはもっていませんが、家賃年収2,000万円を達成することができています(*^-^)

大事なことは3つだけです。

  • しっかりと頭金を貯める
  • いきなり難易度の高い物件を買わない
  • 不動産投資を始める勇気を持つ

融資が厳しくなって不動産投資はオワコンだなんて言われていますが、僕自身はまだまだ勝てるゲームだと考えています。

頭金が必要になって、ちょっぴり参入障壁が上がっただけです。

その分物件も安く購入できるようになりましたから、失敗する可能性は減っていると思います。

副業として給料以上の収入を稼ぐためには不動産投資に勝る投資法は無いと思います。

一緒に頑張りましょう!

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