こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
『給料に加えて毎月5万円のお小遣いがほしい！』
そう夢見る会社員の方も多いと思います。
ぶっちゃけ毎月5万円も自由に使えるお金があれば、かなり幸せになれると思いませんか？
少なくとも僕にとっては毎月5万もお小遣いがあればウハウハですけどね(*^-^)
毎月の給料にプラス5万円あれば
・毎日ランチに寿司食える
・月に10回飲みに行ける
・月4回叙々苑行ける
・毎月スーツ新調できる
・月1回韓国行ける
・月に4回キャバクラいける
・住宅ローン2000万円増やして、職場の近くに家買える毎月プラス5万円で幸せが買える
まずは副業で5万円目指そう
— JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) 2019年3月2日
僕もサラリーマンをやりながら色んな副業に手を出しましたけど、毎月5万円のお小遣いを稼ぐなら不動産投資が最適だと考えています。
不動産投資の目指すゴールは人それぞれです。
『家賃収入毎月100万円でセミリタイヤする！』と大きな目標を掲げる人もいる一方で、『会社員を続けながら、自由に使えるお小遣い分だけ稼げれば十分』と思う人もいるわけです。
僕は気がつけば家賃年収3000万円を超える規模にまで来ちゃいましたが、その分借金も2億円近くに膨れ上がっています(＾-＾；)
正直、不動産投資を行う人全員がここまでのリスクを背負う必要ないと思うんですね。
『毎月5万円のお小遣いを稼ぎたい！』というのが目標でも全然オーケーだと思います。
今回は、『毎月5万円のお小遣いが稼ぎたい』と考える方向けに、ローリスクで誰でもできる不動産投資の方法をわかりやすく解説します。
毎月5万円を確実に稼ぐ不動産投資手法
毎月5万円のキャッシュフローを稼ぐことが目的であれば、大きなリスクを背負う必要はありません。
つまり、ローリスク・ミドルリターン狙いの投資手法が適しています。
これに該当する不動産投資手法は次の２つです。
- 中古区分マンション投資
- 築古戸建投資
どちらも数百万円の元手があれば投資を始めることができます。
更に大きな借金を背負う必要はありません。
中古区分マンションと築古戸建のどちらを選ぶかについては、個人の好みなのですが、大まかに次の特徴があります。
中古区分マンション
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
築古戸建
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
正直、稼げるキャッシュフローに大きな差はありません。
どのような人に向いているかを説明するとすれば、次のようになります。
『利回りは低めでも構わないから、運営に手間がかからないほうが良い』
→中古区分マンションが最適！
『運営に手間がかかっても良いから、利回りの高い物件が欲しい』
→築古戸建が最適！
もし皆さんが会社員で、不動産投資にかけられる時間が限られるなら中古区分マンションがオススメです。
築古戸建のほうが利回りは高く取れるのですが、その分自分の労働力をかなり投下しないといけません。
まず築古戸建は郊外で行うことが鉄則になります。
土地値の高い都市部で行うこともできるのですが、規模が大きくなるので融資をつけるのが難しいです。
200-300万円くらいで買える築古戸建を探そうとすると、どうしても郊外にまで足を伸ばす必要があります。
東京に住んでいる方ですと、電車で2時間くらい離れた場所になります。
千葉県でいうと房総半島の太平洋側のエリアですね。
つまり物件調査のために往復で4時間かかるわけです。
最初の物件を購入するまでには、少なくとも10棟以上の物件に実際に足を運んで自分の選択眼を鍛える必要があります。
そのために、毎回往復4時間もかけるのは正直シンドイです。
会社員だと土日くらいしか物件見学の時間はないですよね。
郊外の物件を見に行くと、まる一日かかります。
それを何十回も繰り返すのは、いくら不動産が好きだとしても結構辛いです。
しかも築古戸建の場合は、購入後もリフォームが必須になります。
業者に外注するとしても、複数の業者から見積を取るために立会いをしたり、改修の進捗を確認したりとそれなりに現地に行かないといけません。
DIYする場合は、2-3ヶ月は土日を完全に費やす覚悟が必要でしょう。
リフォームが終わっても、客付け依頼のために現地の不動産会社に営業に行く必要があります。
そう考えると、東京のような都市部に住んでいる方が郊外の築古戸建を購入するためには、かなりの労働力と時間を投入する覚悟が必要になります。
自分の時給を考えると、遠方の物件は割に合わないかもしれません。
それに、家族がいる方は、土日をフルに不動産投資活動に当てているとパートナーやお子さんから非難轟々（ごうごう）でしょうしね(＾-＾；)
一方で中古区分マンションであれば主要エリアは都市部になります。
不動産投資を目指す多くの方が都市部に住んでいることを考えると、都市部近辺で物件を購入するほうが圧倒的に楽です。
自宅近くの物件であれば、平日の仕事終わりにサッと見学することもできますし、土日であっても午前中だけで完了します。
それくらいなら、家族の同意も得られるでしょう。
不動産投資を始めたいと考える方の多くは30代、40代の働き盛りです。
そのような多忙なビジネスパーソンには、時間と手間がかからない都市部の中古区分が良いのではないでしょうか。
多少利回りは下がりますが、その分物件を増やせば入ってくるキャッシュフローの額は変わりませんからね。
ちなみに僕は奥さんと子供たちの大反対にあって郊外の物件を購入するのは諦めました(＾-＾；)。
僕の所有物件全て自宅から自転車で行ける距離にありますが、そのおかげで家族を犠牲にすることなく不動産投資を継続できています。
家族をお持ちの方は、『利回り』よりも『手間と時間がかからない』方を重視したほうが良いのではないでしょうか。
不動産投資を行ったがために、家族との仲が悪くなっては意味がないですからね。
こんな中古区分は買ってはダメ
中古区分マンションは世の中に沢山ありますが、初心者は次のような物件は買わないほうが良いでしょう。
- 築20年以上経過している。
- 駅から徒歩7分以上離れている立地
- 借地権
築20年以上経過している
区分マンションの最大の優位性は、流動性の高さにあります。
つまり、『売りたい時に、サクッと売れる』ということ。
区分マンションは投資家の絶対数が一番大きいです。
購入希望者が多いので、いざとなった時にすぐに売ることができます。
そんな売却しやすい区分マンションですが、築25年を超えると売りづらくなります。
理由は、融資がつかなくなるからです。
基本的に金融機関の融資期間は『法定耐用年数ー経過年数』で設定されます。
マンションのほとんどは鉄筋コンクリート（RC）でできているため、法定耐用年数は47年です。
そのため、築10年くらいまでの築浅中古マンションであれば、40年を超える融資期間を設定してくれる金融機関もあります。
ただ築25年の築古RCマンションになると、残りの残存耐用年数は22年になります。
区分マンションを購入する投資家の一つの基準が融資期間が30年を取れるかどうかです。
昨今の中古区分マンション相場で考えると、融資期間が30年以上取れないとキャッシュフローがプラスにならないからです。
そのため、自分が売る時に残存耐用年数が30年近く残っている状態にしておくことが大事です。
つまり、自分の物件を売却する際に築25年以内である必要があります。
物件を購入してから5年後に売却すると仮定するならば、築20年より若い物件を選ぶ必要があります。
駅から徒歩7分以上離れている立地
単身者、共働きの若いカップルという賃貸のメインターゲット層は広さより駅近の物件を求めるようになってきています。
10年前は徒歩10分以内で賃貸物件を探す方が多かったのですが、最近は徒歩7分以内になっています。
実際に賃貸ポータルサイトでは徒歩5分以内の物件を探す方の割合が一番多いです。
広さよりも駅近を希望する人々が増えている理由は２つあります。
一つは30代以下の若い世代はモノを所有しなくなっています。
スマホがあればテレビは不要。
友達や恋人とご飯を食べるのは外食で十分だから、家に立派なキッチンや冷蔵庫は不要。
カーシェアが普及しているから自家用車も不要。
寝に帰るだけのスペースがあれば十分。
このように割り切っている若い世代にとっては、広い家は必要ありません。
実際に10㎡にも満たないような狭小の賃貸住宅が人気になっています。
川崎の20㎡で8万円より、渋谷の9平米で8万円のほうがいいと考えるようです。
もう一つは、共働き世帯の比率が高まっていること。
夫婦とも毎日通勤するのであれば、駅までの距離は非常に重要。
仕事が終わってから食事の買い物をする人も多いですが、スーパーの多くは駅前に集中しています。
買い物したら重い荷物を抱えて長い距離は歩きたくないですよね。
そのため、駅から近い利便性の良い賃貸物件の人気が年々高まっているのです。
今後もこの傾向は強まっていくため、購入するなら駅から7分以内の立地が良いでしょう。
借地権
収益物件を探していると、相場よりも2-3%利回りの高い物件があります。
その多くが借地権の物件になります。
中古区分マンションを購入するのであれば、借地権の物件は避けましょう。
借地権の物件は利回りが高いのですが、その分流動性が低くなります。
中古区分マンションの最大の強みは『売りたい時に、スグに売れる』という身軽さです。
借地権の物件は売却する際に、地主の承諾が必要になります。
承諾が得られるとしても、借地権の5-10％もの承諾料が必要になるケースがほとんどです。
売却する際には売り主がこの承諾料を負担しないといけません。
また、借地権の物件は融資をつけるのが難しいです。
土地を担保に入れることができないため、金融機関の評価額が低くなるからです。
もちろん上記のデメリットを上回るほど高利回りの物件であれば購入しても良いですが、初心者には見極めが難しいと思います。
そのため、初心者の頃は借地権の物件は避けたほうが良いでしょう。
購入して良い物件の条件
逆に言うと初心者が購入して良い物件は次の通りとなります。
- 築20年以内の築浅
- 駅から徒歩7分以内の駅近
- 所有権
次に、上記に当てはまる具体的な物件を例に上げながら、月に5万円以上のキャッシュフローを得る方法を解説していきます。
モデルケース
収益不動産ポータルサイトの健美家さんから次のモデル物件を見つけてきました。
| 価格 | 2,000万円 |
|---|---|
| 所在地 | JR山手線 高田馬場駅 徒歩5分 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート（RC）造の１K 区分マンション |
| 築年数 | 築12年 |
| 利回り | 7.5% |
| 満室時年収 | 150万円 |
| 管理費/修繕積立 | 1.4万円 / 1万円 |
高田馬場駅徒歩5分という好立地で築浅にも関わらず、利回りが7.5%もあるのでなかなか良い条件だと思います。
融資が厳しくなったせいか、都心の収益区分マンションの価格も少し低くなった印象です。
では具体的にこの物件を購入してみましょう。
このブログを読んでいる賢明な皆様のことですから、しっかりと価格交渉すると思います。
売値は売り主さんの希望売却価格で、一番高い金額がついていることがほとんどです。
今は融資が厳しい時期ですので、融資の内諾が得られれば10%程度は値下げしてくれると思います。
値下げ交渉のテクニックが知りたい方は、次の記事も読んでみて下さい。
ここでは、交渉の結果1割の指値ができて、1,800万円で購入することができると仮定します。
次に、融資条件を考えます。
RC（鉄筋コンクリート）造で築12年ですから、残存耐用年数は35年（47 － 12 = 35）となります。
そのため、融資期間も35年取れるはずです。
ここでは、区分マンション向けの融資を積極的に手がけているオリックス銀行を使うことにします。
| 融資期間 | 35年 |
|---|---|
| 金利 | 2.3% |
| 頭金 | 1割＋諸経費 |
数年前は簡単にフルローンが出ていたのですが、最近は年収800万円以上の属性の良い方にしかフルローンがでません。
そのため、ここでは１割の頭金を用意することを前提とします。
頭金１割と諸経費（物件価格の約5%）を合わせて300万円の現金を投入します。
年間のキャッシュフローは次の通りとなります。
| 家賃収入 | 150万円 |
|---|---|
| 借入金返済 | ▲66万円 |
| 管理費・修繕積立金（マンション管理組合用） | ▲29万円 |
| 管理費（賃貸管理を委託する不動産会社用） | ▲3万円（管理費は家賃の2%） |
| 退去時の原状回復費用 | ▲5万円（1部屋あたり10万円。２年に一回退去前提） |
| 固都税 | ▲5万円 |
| 年間キャッシュフロー | 42万円 |
| 月額キャッシュフロー | 3.5万円 |
目標とするのは毎月5万円のキャッシュフローですから、少し足りないですね。
そこで、同じスペックの区分マンションをもう一部屋購入していきたいと思います。
2部屋目を購入
１部屋目と同じスペックの区分マンションを購入するためには頭金として300万円の現金を貯める必要があります。
まず購入した区分マンションから得られるキャッシュフローは我慢して全額貯金します。
毎月3.5万円のキャッシュフローを2年間（24ヶ月）貯め続けると84万円になります。
それに加えて給料からの貯金も継続していきます。
毎月の給料の中から毎月5万円を貯金します。年間だと60万円ですね。
更にボーナスからは年間50万円を貯金します。
合わせて年間の貯金額は110万円になるので、2年間で220万円になります。
先ほどの家賃からのキャッシュフローを合計すると2年間で304万円の現金を貯めることができます。
そして、この現金を使って先ほどと同じスペックの区分マンションを購入します。
キャッシュフローが倍になりますから、毎月7万円のお小遣いが手に入ることになります。
もちろん建物が古くなるにつれ徐々に家賃も減少するリスクもあります。
ただし、都内の好立地物件の場合家賃減少は非常に緩やかです。
また、日銀と政府が金融緩和を継続している日本は長期的に見ればインフレになります。
市中に出回るお金の量が増え続ける一方で、不動産は有限です。
そのため、不動産に比べてお金（円）の価値が下がるのは誰が考えても明らかです。
インフレになれば家賃は上昇していきます。
そのため都内の好立地物件の場合、建物が古くなるマイナス要素をインフレの進行が相殺するため家賃はほとんど変動しないでしょう。
まとめ
最初に300万円の頭金を用意することができる会社員の方であれば、このように毎月5万円以上のキャッシュフロー（＝お小遣い）を得ることは難しくありません。
しかもローン完済後には無借金の区分マンションが2つ手に入ります。
最近は建築性能が向上しているため、普通にメンテナンスしていればRCマンションは100年以上持つと言われています。
そのため、仮に35年後に築50年のマンションであってもまだまだ現役で稼働できるのです。
僕が言いたいことは、不動産投資で成功するためには特別なノウハウは必要ないということです。
相場よりもほんの少し安い価格で物件を購入して、適正な賃料で入居者募集をすれば誰でも毎月5万円以上のキャッシュフロー（＝お小遣い）を得ることはできると思います。
大事なことは３つだけです。
- しっかりと頭金を貯める
- 利回りは多少低くても、長期的に賃貸ニーズのある物件を購入する
- 不動産投資を始める勇気を持つ
融資が厳しくなって不動産投資はオワコンだなんて言われていますが、僕自身はまだまだ勝てるゲームだと考えています。
頭金が必要になって、ちょっぴり参入障壁が上がっただけです。
その分物件も安く購入できるようになりましたから、失敗する可能性は減っていると思います。
副業として給料以上の収入を稼ぐためには不動産投資に勝る投資法は無いと思います。
一緒に頑張りましょう！
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