こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
セミナーの懇親会とかで、不動産投資初心者の方から次のような質問をよく受けます。
「収益不動産を購入するのに頭金ってどのくらい用意すれば良いんですか？」
初めて物件を購入する際にネックになるのが頭金を用意すること。
いきなり数千万円も貯めるのは普通のサラリーマンには難しいですよね。
とはいいつつも、ゼロで良いかというと、そうでもないです。
初心者の方が一番頭を悩ませるポイントかもしれません。
今回は、僕の具体例を上げながら「始めて収益不動産を購入するのに必要な頭金の割合」を解説したいと思います！
フルローンの幻想に惑わされるな
不動産投資セミナーやアパートメーカーのサイトなんかを見ると、「自己資金ゼロでも不動産投資が始められる！」なんてコピーをみかけます。
数年前のように金融機関が融資全開の状況では、たしかにフルローンで購入することも不可能ではありませんでした。
今は、不動産投資向けの融資が閉まり、フルローンを出している金融機関はごくわずかになっています。
一方で新築アパート販売会社の中には、ローン手数料や登記費用等の初期費用分の200万円くらいだけ頭金を用意すれば、他は全額借り入れでOKみたいなとこもあります。
実際に属性が良い人には、今でもオリックス銀行がフルローンを出してます。
ただ、初心者の皆さまにはフルローンはオススメしません。
そもそも新築アパートって利回りが低いんですよ。
それなのに、フルローン組んだりすると、とたんに経営を圧迫するリスクがあります。
そもそも、フルローンで投資物件を購入して良いのは次の条件を満たす人です。
- 現金を沢山持っている
- 実質利回り8%以上を確保することができる優良物件
- 低金利の融資を引くノウハウ、実績、資産背景を持っている
それぞれ順番に説明しますね。
現金を沢山持っている
物件購入の時に手持ち現金を全額使ってしまっても、物件から家賃収入が入ってくるから全然OK！と豪語している人がいます。
それは、とっても危険です。
中古物件を購入すれば確かに買ったその日から家賃収入が入ってきます。
でも、フルローンで購入した場合、ほとんどのケースではキャッシュフローが非常に少なくなります。
例えば利回り6%、8,000万円くらいの物件を金利2%、借入期間30年でフルローン購入すると、月々のキャッシュフローはだいたい数万円のプラス。
一部屋空室になるだけで、簡単に持ち出しが発生します。
固定資産税等の税金支払を考慮すると年間では確実にマイナスになります。
となると、都内の物件を6%くらいの利回りでフルローンで購入するということは、キャッシュフローが生み出せないということになります。
都内は稼働率が高いから大丈夫！と考えている人もいるかもしれませんが、そんなに甘くないです。
実際に東京都心であっても、空室率は平均20%くらいありますからね。
これは新築物件も含めた空室率だから、中古に限定してみると恐らく30%くらいは空室あるんじゃないですかね。
実際に、不動産リサーチ会社のタスは首都圏の空室率を公開していますけど、30%超えています。
首都圏の空室率についての記事
例えばよくある新築アパート販売会社でアパートを購入すると次のようなキャッシュフロー試算になります。
- 頭金200万円くらいで、8,000万円くらいの狭小アパートを都内に購入
- 毎月の家賃収入：50万円
- 毎月の支出：45万円（ローン支払いや管理手数料を差し引いた残り）
- 毎月キャッシュフロー：5万円（年間だと60万円）
- 固定資産税：30万円
- 年間キャッシュフロー：30万円
アパートメーカーの営業マンに言わせれば、毎月5万円の不労所得が手に入るとのこと。
固定資産税を支払っても年間で30万円が手元に残る。
しかも新築を購入してから数年は初期費用を損金算入できるので、税務上赤字になることが多い。
となると、通常のサラリーマン収入への課税が減るから、実質的な手取り金額はもっと増えますよと。
でも、ハッキリ言って毎月5万円くらいのキャッシュフローなんて一瞬で飛んでいきます。
新築だからしばらく修繕費はかからないから大丈夫だと思うかもしれません。
でも、実際は色んな理由でお金は出ていきます。
例えば、空室。
新築は満室引き渡しだし、数年は満室だろうなんて思うかもしれません。
でも、現実はそんなに甘くないです。
新築だって空室はすぐに発生します。
例えば僕のほぼ新築で購入した物件。
４部屋しかない小さなアパートですが、購入してから1年以内に2回も退去がありました。
最初の退去は購入してからわずか2ヶ月後。
シングルマザーのご家族が住んでいたのですが、新築マンションを購入したから退去しますって連絡が。
つまり、僕のアパートに住んでいたのは、新築マンションの竣工を待つまでの間の仮住まいだったってことです。
新築だから長く住むだろうなんて考えるのは間違いですね。
仕方ないので、もう一度客付け頑張って埋めたんだけど、そのまた3ヶ月後には退去。
今度は看護師さんで、所得も高い。年齢も20台中盤だったからすぐに結婚して退去はないだろうとタカをくくっていました。
でも、もろくも僕の甘い読みは崩れることになったんですね。
この入居者さん、かなりの美人さんでした。
そんな入居者さんに住んでもらえてラッキーなんて思っていたんだけど、その美人が裏目に。
なんと、僕の物件を仲介した営業マンが彼女に惚れていたらしく、仲介が終わった後もライン等でしつこく彼女にアプローチをかけたらしいのです。
僕の物件は仲介してくれた会社に管理を委託しています。
そのため、仲介した営業マンは何かと理由をつけて、美人入居者に連絡します。
当然、クレームになりますよね。
そして、挙句の果ては退去するから、仲介手数料を返してほしいとの連絡が。
結局、管理会社が原因で、退去することになったので、管理会社から美人入居者に仲介手数料を返金してもらいました。
でも、また空室になったので、新しい入居者を探さなくてはいけません。
これが不動産経営のリアルです。
だから、新築物件だからと言って、しばらく空室が無いなんて甘い期待は持たないほうが良いです。
ちなみに、退去が出る度に原状回復費用と客付のための広告料は大家が負担しないといけないです。
だいたい家賃の2～3ヶ月分くらいは必要。
もちろん、次の入居者が決まるまでは家賃も入ってきません。
となると、毎月のキャッシュフローが５万円くらいしかない状態だと、いきなり資金ショートする可能性があります。
中古だと、もっと出費が増えます。
エアコンが壊れる、給湯器が壊れる、照明がつかなくなる、トイレの水漏れ。
とにかく色んな箇所が壊れます（笑）。
特に大型RCマンションの場合、雨漏りの対策で屋上防水工事するだけで500万円くらい簡単に吹き飛びます。
だから、まとまった運営資金を手元に持っていることが大事です。
そうしないといきなり資金繰りショートしてしまいますから。
フルローンでキャッシュフローがほとんどでない状態で不動産を購入しても良いのは、少なくとも1,000万円以上の手元現金がある人だけです。
実質利回り8%以上を確保することができる優良物件
次にフルローンで購入しても良い条件としては実質利回り8%以上確保できる優良物件です。
間違えちゃいけないのが表面利回りじゃないってことです。
表面利回りというのは、売却を担当した不動産会社の試算するMAX利回りのこと。
つまり、目一杯高い家賃で、満室想定の場合の利回りのことです。
一方で、実質利回りとは、現実的に手元に入ってくる収入ベースの利回りのことです。
次の式で算出することができます。
実質利回り＝家賃収入 × 稼働率
物件がずーっと満室なんてことはありえません。
投資家の賃貸経営能力や立地によって異なりますが、都内の物件でも稼働率は通常90%くらいを想定しておいたほうが安全です。
その稼働率90%に家賃の下落率を加味します。
新築時の家賃は新築プレミアムがついているから家賃は高めです。
一回空室が出るとプレミアムが剥がれて5%くらい安い家賃になることが多いです。
そのため、家賃の下落率は最低5%くらいは見込んだほうが良いでしょう。
そうすると例えば表面利回り10%の物件を購入したとすると。
表面利回り10%×稼働率90%×（1－家賃の下落率5%）=実質利回り8.55%
だから、実質利回りを8%越えようと思ったら、表面利回りで10%以上の物件を探すようにしないといけないんです。
最近の物件価格が高騰している相場では、10%を超える物件はなかなかありませｎ。
恐らく首都圏で10%以上の物件を探すのはムリでしょう。
福岡、札幌といった主要都市でもまだ難しいから、実際は地方都市の物件になるでしょう。
地方都市で稼働率を上げるのは相当なノウハウと努力が必要になります。
知り合いの大家さんから聞く限りだと、ノウハウと経験を持った大家さんでも、稼働率90%になるのがMAX。
普通の投資家だと稼働率70%程度で御の字。
稼働率50%くらいの物件なんてザラにあります。
稼働率70%だと、表面利回り10%だとしても、実質利回りは7%になっちゃいますね。
こう考えると、実質利回り8%以上の優良物件を探すのはめちゃくちゃハードル高いですね。
低金利の融資を引くノウハウ、実績、資産背景を持っている
最後の条件はズバリ低金利で融資を引けるということ。
昨今の物件価格高騰の状況を考えると、高い利回りの物件はなかなか出てきません。
となると、借り入れ金利を下げて、少しでも手残りを多くすることのほうが現実的。
ただ、初心者がいきなり銀行にいって低金利が引き出せるかというとそんなに甘くないです。
低金利で融資をしてくれるのは、一般的にいって都銀や地銀になります。
都銀や地銀であれば今でも1％前半で融資を引くことができます。
ただ、これらの優良金融機関がフルローンを出すのは、貸出金額以上に大量の資産を持っている資産家だけです。
つまり、富裕層や地主さんだけってことです。
都銀や地銀は初心者の方にはフルローンはおろか、頭金を2割いれても融資がでないことも多いです。
そのため、初心者の方は最初は2.3%の金利を払って、オリックス銀行から融資を受けるのが現実的だと思います。
オリックス銀行は属性が高い会社員（年収800万円以上）の方には今でもフルローンが出ていますが、少なくとも表面利回り10%以上ある物件でないとキャッシュフローが不足します。
まだまだ物件が高いので、首都圏の好立地で表面利回り10%ある物件はなかなか見つかりません。
結論
残念ですが、初心者にフルローンは使いこなせません。
不動産投資実績が豊富にあり、手元資金もたっぷり持っているベテラン投資家には有効なツールですけどね。
そのため、物件を購入するなら、まずは手元現金を作ることから始めましょう。
僕の経験から、やっぱり頭金は20%くらい入れたほうが安定した賃貸経営ができます。
僕は次のような条件で物件を購入しています。
- 投資エリア：都内城南地区
- 平均利回り：8%
- 稼働率：95-98%
- 購入時の頭金の割合：2割
- 借入金利：1.2%
- 借入年数：25年
この条件で、だいたい返済比率は60%くらいです。
僕が物件を持っている都内の城南エリアは需要が底堅いので、適正家賃で運営していれば稼働率が90%を下回ることはほとんどありません。
そのため、僕の場合は返済比率60%でも、月間でマイナスキャッシュフローになったことはこれまで一度もないです。
そのため、都内で不動産投資を始める際に、頭金を20%入れることができれば、安定した賃貸経営ができると思います。
5,000万円の物件だったら、1,000万円くらいの頭金ですね。
1,000万円だったら毎年150万円ずつ貯めて、全額積立投資で運用すれば実現できると思います。
地道にコツコツと頭金を貯めていくことが、結局は不動産投資で成功するために一番大切なことなのではないでしょうか。
ちなみに頭金を貯める手法としては、株価指数に連動するインデックス投資信託をコツコツ積立投資するのが一番確実です。
個別株とかFXのほうがドカンと儲かるように見えますが、実際はドカンと損することのほうが多いです（僕は株で300万くらい溶かしました）。
そのため、よほど投資の才能がある人以外は、売買のタイミングを気にする必要がない積立投資が最適ではないかと思います。
積立投資については、次の記事にまとめていますので、どうぞ。
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不動産投資向け融資が厳しい今でも、フルローンを引いている投資家の方々がいます。
しかも地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。
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