『不動産投資は資産家の人だけがやるものだろう。普通のサラリーマンである自分には関係ない』と思っている方も多いのではないでしょうか。
ただ、実際は不動産投資と一口にいっても、様々な投資手法が存在しています。
数多く存在する不動産投資のやり方
- 区分マンション投資
- 戸建投資
- 一棟アパート・マンション投資
- 土地から新築アパート投資
- 高利回り重視の地方投資
- 資産価値重視の都心投資
- シェアハウス投資
- 民泊
- 貸し会議室投資
中には、『土地から新築アパート投資』のように年収が高い高属性サラリーマンでないとできない投資手法もあれば、戸建投資のように自営業や年収が低い方でも再現可能な投資手法もあります。
ぶっちゃけ僕の知り合いには、無職の時に50万円のボロ戸建を購入して不動産投資を始めた方もいます。
YOUTUBEを観ながらボロ戸建を自力でDIYして家賃4万円で貸し出すことに成功しました。
その方は今では、戸建を10棟以上保有する立派な大家さんになっています。
年収が低くても、資本力が少なくても、かならずやり方はあります。
一方で、年収1,000万円以上ある別の知り合いは、新築アパートをフルローンでガンガン購入し数年でFIREしている人もいます。
新築アパートを購入すれば、建物分については消費税還付を受けることができます。
1億円の新築アパートを一つ購入する度に700万円ほど消費税が戻ってきます。
そして、消費税還付で得られたキャッシュを頭金に新築アパートを買い増していきました。
そしてまた、消費税還付でキャッシュを手に入れる。
その繰り返しで短期間で5億円以上の資産を作り上げることに成功しています。
このように、属性が高い方は不動産投資を始めてからたった数年でFIREすることも可能です。
大切なのは、自分の属性にあった不動産投資手法を選択することです。
今回は、「年収300万円台」「600万円台」「900万円台」「1200万円以上」など年収別に最適な不動産投資手法を説明します。
| 年収300万円 | 築古戸建 |
|---|---|
| 年収600万円 | 中古区分マンション |
| 年収900万円 | 都市部の中古一棟アパート |
| 年収1,200万円 | 都市部で土地から新築アパート |
自分に合った投資手法を選択する際の参考にしてみてくださいね！
- 年収別に最適な不動産投資手法を知りたい方
- 自分にあった不動産投資手法を探している方
年収300万円台のサラリーマンの投資戦略
年収300万円の会社員でも不動産投資を始めることができます。
投資手法
投資手法は『築古戸建投資』です。
築古戸建であれば首都圏でも200万円台から購入することができます。
地方だったらタダ同然の価格で空き家を購入することも可能です。
これらのボロ戸建を格安で購入して、DIYを組み合わせながら最低限のリフォームを施して賃貸に出すのが王道です。
戸建賃貸は基本的に希少性があります。
日本全国に空き家は溢れかえっていますが、意外と賃貸に出されている戸建は非常に少ないです。
空き家はそのままでは賃貸に出すことはできません。
キッチンやお風呂といった水回りを直したり、壁紙やフローリングを張り替えて綺麗にする必要があります。
つまり、最初に100～200万円程度の初期費用が必要になります。
ほとんどの空き家所有者はこのように初期費用をかけてまで賃貸業を行いたいとは考えません。
というより、一般の方にとって、自宅を貸し出して家賃収入を得るということは考えもつかないというのが現実です。
その結果、空き家は多いけれども、戸建賃貸は少ないのです。
そのため、戸建を綺麗にリフォームして賃貸に出せば、入居者を見つけることは難しくありません。
地方の一棟アパートの入居付と比べると圧倒的に簡単です。
そのため、築古戸建投資は賃貸業初心者にも取り組みやすい手法といえます。
融資戦略
『築古戸建投資』に融資をしてくれる金融機関は次の２種類です。
- 日本政策金融公庫を利用する
- 自治体の融資あっせん制度を活用して信用金庫から借りる
どちらも国や自治体が小規模事業者の経営を支援するために設けた融資制度です。
言い換えると、属性が低い方のための融資制度です。
そのため、融資のハードルは低いので、どんな属性の方でも借りれるチャンスがあります。
融資期間は7年～最長10年と短いですが、金利は0.2%～と非常に低いです。
収支イメージ
築古戸建投資の収支イメージとしては、200万円の戸建を購入し、リフォーム代に200万円かけます。
合計400万円の総投資額に対して、自己資金100万円投入し、300万円は公庫や自治体の融資あっせん制度を活用した信用金庫から借ります。
そして、家賃5万円で貸し出し、毎月の手残りキャッシュフローが半分の2.5万円という感じです。
築古戸建投資の具体的な始め方については次の記事で解説しています。
年収600万円台のサラリーマンの投資戦略
不動産投資を始めたいと検討している中で、一番多い層が年収600万円クラスの会社員となります。
投資手法
年収300万円の人に比べると年収600万円の人が採用できる不動産投資手法の選択肢は増えてきます。
年収が高いほど頭金も貯まりますし、金融機関からの評価も高くなります。
ただ年収600万円クラスの方は、会社でも管理職一歩手前もしくは管理職のような立場にいる場合が多いです。
しかも家庭を持ち、お子さんがいる方も多いです。
つまり年収600万円クラスの層は公私ともに忙しい方が多いのが特徴です。
そのため、リフォームに手間がかかる築古戸建投資よりも、東京や大阪のような都市部にある中古区分マンション投資のほうが手間がかからず向いていると言えます。
不動産投資向けの融資は厳しくなりましたが、区分マンションに対しては今でも積極的に融資を出している銀行もあります。
また年収600万円あれば、区分マンションであれば十分に融資してもらえる可能性が高いです。
そのため、年収600万円の方はまずは入居付が楽な都市部にある中古区分マンション投資から始めるのがオススメです。
融資戦略
都市部の中古区分マンションに積極的に融資を出している金融機関は次の通りです。
- オリックス銀行
- イオン銀行
どちらもほぼフルローンに近い条件で融資を出してくれます（必要な頭金は10～70万円程度）。
融資期間も35～45年と長く、金利も1%台後半と低いです。
収支イメージ
都市部の中古区分マンション投資の収支イメージとしては次の通りです。
東京で築15年程度の中古区分マンションを1,500万円程度で購入します。
利回りは6～7％です。
融資はオリックスかイオン銀行を使って物件価格の9割程度の融資を受けます。
1割は現金で頭金を用意します。
フルローンを受けることもできるのですが、キャッシュフローが少なくなってしまい、賃貸経営のリスクが上がるため僕はオススメしません。
家賃収入は毎月8万円入ってきて、ローン返済と管理費を支払って毎月の手残りが3万円という感じです。
中古区分マンション投資の具体的な始め方については次の記事で解説しています。
年収900万円台のサラリーマンの投資戦略
年収900万円台の会社員はかなり属性が高い方になります。
その高い属性を活かして、最初から規模の大きな一棟アパート・マンション投資にチャレンジすることも可能です。
また、年収900万円台の方の多くは30代後半から40代以上の方が多いです。
管理職についている方も多いでしょう。
一方で、大企業を中心に40代以上の社員を対象に早期退職を募集する企業が増えてきました。
早期退職といえば赤字企業を連想すると思いますが、最近の企業は必ずしも業績が悪化しているから早期退職を行うわけではありません。
大企業はグローバル化し、世界の競合との戦いがますます熾烈になってきています。
テクノロジーも日々進化しています。
そんな中、年功序列で賃金が高く維持されている40代以上の人件費負担が問題視されています。
今まで日本国内向けの事業で培ってきた彼らの経験がグローバル化が進行した現在でも役に立つとは限りません。
また、若い世代と比べると新しいテクノロジーに習熟していない方も多いでしょう。
そのため、大企業の本音としては賃金が高い中高年に退職してもらい、その分浮いた人件費で優秀な若手人材を採用し、組織の新陳代謝を図りたいと考えています。
よって、今後も企業の早期退職募集は増えていくでしょう。
年収900万円台の会社員はまさに早期退職の対象に該当する人が多いと思います。
そのため、不動産投資でFIREすることを真剣に検討する人が多い印象です。
投資手法
不動産投資でFIREするなら最初から一棟アパート・マンション投資を検討する必要があります。
戸建や区分マンションは小規模なのでリスク低く始めることができるのですが、FIREするためには馬力不足です。
そのため、一気に資産を増やしていくことができる一棟モノ投資が適していると思います。
その中でも初心者の方にオススメするのは東京での中古アパート投資です。
地方の方が表面利回りは高く見えます。
ただ実際は、初心者が地方で入居付を行うのは難しく、購入前に思い描いていた通りのキャッシュフローが稼げないケースが増えています。
スルガ銀行が不正融資を行っていた際には、多くのサラリーマンが地方に中古のRC一棟マンションを購入しました。
そして、現実的には空室が埋まらずに返済に苦しんでいる方が大勢います。
東京の中古アパートは地方に比べると利回りは低いです。
その代わりに一年中安定した賃貸需要があります。
最低限のリフォームを施して、相場よりも少し低めの家賃に設定すれば確実に入居者を見つけることができます。
実際に僕は東京23区で賃貸経営を行っていますが入居率は98%以上を維持しています。
また、東京は面積あたりの家賃が高いです。
例えば賃貸で人気の自由が丘駅では、新築ワンルームの平均面積が24㎡で、家賃は11万円です。
一方で、栃木県宇都宮市では、新築ワンルームの平均面積は35㎡で、家賃は7万円です。
面積あたりの家賃が高いということは、経費率が低いということでもあります。
賃貸経営で空室が出るとリフォーム工事が必要になります。
リフォーム工事の単価は東京も地方もそんなに変わりません。
物流網が発達した現在は原材料の価格は全国でほぼ同じです。
東京は職人さんの人件費は少し高いですが、工務店同士の競争も激しいため価格は抑えられています。
そのため実際には地方も東京もリフォーム費用はほとんど変わりません。
むしろ一部屋あたり面積が広い地方の方がリフォーム費用が高くなる傾向にあります。
そのため、結果として東京の方が家賃に対する経費率が低くなり、利益が多くなる傾向にあります。
その意味でも僕は東京の中古アパート投資をオススメしています。
融資戦略
年収900万円ある方であれば、融資を出してくれる金融機関の選択肢は広がります。
年収900万円の方にオススメの金融機関
- 信用金庫（信用組合）
- オリックス銀行
東京の中古アパートであれば5,000万円～1億円くらいの価格帯が多いです。
これらの価格帯に強いのは信用金庫です。
普段から定期積立等で信用金庫とお付き合いしている方であれば、信用金庫から融資を引ける可能性があります。
金利も1.5～2%と低いです。
ただし、頭金を2割必要とする信用金庫がほとんどです。
例えば1億円の物件であれば2,000万円の現金を用意する必要があります。
そこまで自己資金がない方は、オリックス銀行がオススメです。
オリックス銀行は年収900万円以上の方であればフルローンを引くことも可能です。
フルローンは難しいとしても、自己資金1割用意すれば融資を出してくれることが多いです。
また、オリックス銀行は独自の借入期間の算定方式をとっているため、信用金庫に比べると10年以上も借入期間を長く取ることができます。
例えば築10年の木造アパートがあるとします。
信用金庫の場合、基本的に建物の残存耐用年数以内でしか借入期間を設定できないため、最大でも12年となります。
一方でオリックス銀行であれば借入期間30年も可能です。
借入期間が長くなれば、月々の返済金額を抑えることができます。
返済金額が少なくなれば、月々のキャッシュフローに余裕がでてきます。
オリックス銀行の金利は2.3%と信用金庫よりも少し高いですが、その分借入期間が長いため、圧倒的にキャッシュフローが大きくなります。
その点では初心者の方にはオリックス銀行が使いやすいと言えます。
収支イメージ
東京の中古アパート投資の収支イメージとしては次の通りです。
東京で築10年程度の中古アパートを8,000万円程度で購入します。
利回りは7～8％です。
融資はオリックス銀行を使って物件価格の9割程度の融資を受けます。
1割は現金で頭金を用意します。
金利は2.3%、借入期間は30年になります。
その場合、家賃収入は毎月50万円入ってきて、ローン返済と管理費を支払って毎月の手残りキャッシュフローが16万円という感じです。
同じようなスペックの中古アパートを3棟ほど買えば毎月のキャッシュフローが約50万円になります。
贅沢しなければFIREも可能な水準になります。
東京での中古アパート投資の具体的な始め方については次の記事で解説しています。
年収1,200万円台のサラリーマンの投資戦略
年収1,200万円台といえば、会社員の中でもかなりの高属性になります。
その高属性を活かして、年収が低い方には真似できないような投資手法にチャレンジして大きく儲けることも可能です。
投資手法
年収1,200万円ある会社員の方にオススメなのが、『土地から新築手法』です。
その名の通り、自分で土地を仕入れて、アパートを新築する手法です。
この手法は建売業者から出来上がった新築アパートを購入するよりも利回りで2～3%も高く実現することが可能です。
東京の新築建売アパートの利回りが5%に対して、『土地から新築』した場合は利回り7~8%以上を目指すことも十分可能です。
『土地から新築』を実現するためには次の２つの条件をクリアする必要があります。
- 土地建物合計の２割の自己資金を用意できる
- 土地の図面を見て、どのくらいの規模の建物が建つかどうか判断できる
2割の自己資金が必要
『土地から新築』の手法は大きく儲けることができるのですが、金融機関からの融資のハードルは高いです。
『土地から新築』の場合、最初に土地を購入してから設計に入ります。
当初のプラン通りの建物が建てば良いですが、中には想定よりも小さな規模の建物しか建たないケースもあります。
また、最悪の場合、建設途中で発注した建設会社が倒産してしまうリスクもあります。
そのため、金融機関は余裕資金を確保できる投資家にしか融資をしたがりません。
具体的に言うと自己資金は最低でも2割用意することが必要です。
自己資金の他にも予期せぬトラブルに耐えられるだけの余裕資金（500万円～1,000万円ほど）を求められることもあります。
そのため、年収が1,200万円以上ある方でないとなかなか自己資金を用意することが難しいのです。
ただ、逆に言えばそれだけ参入できるライバルが少ないため、実現できれば大きく儲けることができます。
どのくらいの規模の建物が建つかどうか判断できる
『土地から新築』の場合、賃貸用の建物にふさわしい土地を探すノウハウが必要になります。
そのためには、建ぺい率、容積率、用途地域、高度地区等の最低限の建築の知識が必要になります。
最初は土地から新築を得意としている成功大家さんの書籍やセミナーから知識を仕入れます。
また、土地から新築経験したことのある知り合い大家さんがいれば、図面を見せてもらって勉強しましょう。
ある程度基礎知識が手に入ったら、実際に良さそうな土地を見つけて、建築士や工務店にラフプランの作成をお願いします。
何度かラフプランを入れてもらううちに、徐々にどのような土地の条件であればアパートやマンションが建つのかが理解できてきます。
僕の経験上、ある程度自分でラフプランがイメージできるようになるまでには土地を見つけてラフプランを入れるという作業を最低でも10回くらいは行う必要があります。
そしてここまで準備をして初めて土地から新築にチャレンジできる素地が整うことになります。
融資戦略
『土地から新築』を行う場合の対象となる金融機関は信用金庫もしくは地銀となります。
オリックス銀行は建売業者が販売している新築アパートに融資が出やすいですが、自ら土地を仕入れて新築を建てる投資家には融資が厳しい傾向にあります。
信用金庫、地銀どちらの金融機関も２割以上の自己資金が必須となります。
また、信用金庫と地銀は投資家との取引実績を重視します。
そのため、将来的に融資を打診する可能性のある信用金庫や地銀には日頃から定期積立を行ったり、会社員の給与支払い口座にしておくと良いでしょう。
ただ、いずれにせよ年収1,200万円ある方はかなりの高属性ですので、属性だけで融資NGになることはありません。
あとは物件の収益性次第となります。
融資を受けるためには、しっかりと収益が上がる土地と建築プランを作り込むことが大切になります。
収支イメージ
東京で土地から新築アパートを建設した場合の収支イメージとしては次の通りです。
まず土地を押さえます。
30坪（約100㎡）で6,000万円程度の土地を購入します。
その土地に3階建ての木造アパートを建築します。
20㎡近くのワンルームを3 x 3 = 9部屋設けます。
建築費の総額は4,500万円程度になります（建築単価：坪70万円程度）。
その他に土地の仲介手数料や登記費用が500万円程度かかります。
上記を合計すると総事業費1.1億円となります。
一方で家賃収入は一部屋あたり月額8万円、9戸合計で72万円となります。
年間家賃収入は864万円で、利回りは7.9%となります。
融資は信用金庫を使って総事業費の8割である8,800万円を借り入れます。
自己資金は2割の2,200万円となります。
金利は1.5%、借入期間は30年になります。
月間キャッシュフローは次のとおりとなります。
家賃72万円 – ローン返済30万円 = 月間キャッシュフロー42万円
年間のキャッシュフローだと504万円になります。
ここから管理費や固定資産税を引いたとしても450万円は現金が残ります。
建売アパートを購入する場合は、せいぜい利回り5%にしかなりません。
一方で『土地から新築』の場合は利回り7~8%近くを実現することができます。
キャッシュフローも桁違いに大きくなります。
東京での『土地から新築アパート投資』の具体的な始め方については次の記事で解説しています。
まとめ
このように4つの年収別に最適な不動産投資手法を解説してきました。
| 年収300万円 | 築古戸建 |
|---|---|
| 年収600万円 | 中古区分マンション |
| 年収900万円 | 都市部の中古一棟アパート |
| 年収1,200万円 | 都市部で土地から新築アパート |
ポイントは、どんな年収の方であれ不動産投資を始める方法はあるということです。
不動産投資は地主や富裕層だけのものではありません。
一般のサラリーマンでも十分に再現可能な投資手法です。
ぜひ皆様も自分に最適な投資手法を見つけてくださいね！
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儲かる物件かどうかを判別するためには、自分自身で収支シミュレーションを行い、税金を支払った後に残るキャッシュフローの金額を正確に把握する必要があります。
ただ、初心者の方にとって賃貸経営において必要な運営経費を漏れなく計上するのはハードルが高いです。
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